Mieten in Frankfurt: Was Vermieter jetzt verlangen dürfen

Die Frage, wie viel Miete in Frankfurt rechtlich zulässig ist, sorgt derzeit für erhebliche Unsicherheit. Grund ist ein Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 10.06.2026, das die Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung für unwirksam hält. Damit steht infrage, ob Mietpreisbremse und reduzierte Kappungsgrenze in Frankfurt seit Dezember 2025 überhaupt noch gelten.

Mietspiegel Frankfurt 2026: Das sind die aktuellen Zahlen

Unabhängig vom Rechtsstreit ist der neue Mietspiegel seit 25.06.2026 in Kraft und bildet weiterhin die zentrale Referenz für Neuvermietungen und Mieterhöhungen.

Durchschnittswerte und Anstieg

Der Frankfurter Mietspiegel 2026 weist eine durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 12,28 €/m² aus. Das bedeutet ein Plus von 6,8% gegenüber dem Stand von 2024. Der Mietspiegel gilt nach aktueller Praxis bis zum 31.05.2028 als Bezugsrahmen für Vermieter und Gerichte.

Die 10%-Grenze der Mietpreisbremse

Nach der Darstellung der Stadt Frankfurt dürfen Neuvertragsmieten höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ergibt sich aus § 556d Abs. 2 BGB in Verbindung mit der hessischen Verordnung, auf die die Stadt sich weiterhin beruft. Diese Regel soll laut städtischer Position in allen Frankfurter Stadtteilen gelten.

Frankfurt Mieten: Zwei gegensätzliche Rechtsauffassungen

Die eigentliche Brisanz liegt im Widerspruch zwischen Gericht und Verwaltung.

Was das Amtsgericht entschieden hat

Das Amtsgericht Frankfurt hat die bis zum 25.11.2026 befristete Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung vom 12.11.2025 für unwirksam erklärt. Nach dieser Lesart würden Mietpreisbremse und die auf 15% in drei Jahren reduzierte Kappungsgrenze für Frankfurter Mietverhältnisse seit Dezember 2025 nicht mehr greifen.

Was die Stadt Frankfurt dagegen vertritt

Die Stadtverwaltung hält an der Anwendbarkeit fest und verweist unverändert auf die 10%-Grenze bei Wiedervermietung sowie auf die reduzierte Kappungsgrenze für Bestandsmieten. Für Vermieter bedeutet das: Es gibt derzeit keine einheitliche, verbindliche Linie, an der man sich risikofrei orientieren kann.

Was bedeutet das konkret für private Vermieter?

Wer in Frankfurt vermietet, sollte sich trotz der Rechtsunsicherheit am aktuellen Mietspiegel orientieren, da dieser in jedem Fall als Ausgangspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete dient.

• Vor jeder Neuvermietung die Einordnung der Wohnung nach Lage, Ausstattung und Baujahr im Mietspiegel 2026 prüfen
• Bei Mieterhöhungen die Vormiete und mögliche Ausnahmetatbestände sorgfältig dokumentieren
• Nicht allein auf die Unwirksamkeitsentscheidung des Amtsgerichts verlassen, solange keine höchstrichterliche Klärung vorliegt
• Bei Zweifeln lieber die vorsichtigere, städtische Auslegung mit der 10%-Grenze zugrunde legen, um Rückforderungsrisiken zu vermeiden

Das Prozessrisiko ist derzeit real: Wer sich bei der Neuvertragsmiete allein auf die Unwirksamkeit der Verordnung stützt und deutlich über der Vergleichsmiete abschließt, riskiert bei einer abweichenden gerichtlichen Klärung Rückzahlungsansprüche der Mieter. Umgekehrt führt eine zu vorsichtige Kalkulation zu Ertragseinbußen, die bei den aktuellen Finanzierungskosten spürbar sein können.

Was heißt das für Vermieter?

Für Vermieter in Frankfurt gilt: Der Mietspiegel 2026 mit seinem Durchschnittswert von 12,28 €/m² bleibt der verlässlichste Fixpunkt, unabhängig vom Ausgang des Rechtsstreits um die Mieterschutzverordnung. Bis eine höhere Instanz Klarheit schafft, sollten Neuvertragsmieten vorsichtshalber nahe an der 10%-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete kalkuliert werden. Eine saubere Dokumentation von Vormiete, Wohnungsmerkmalen und Mietspiegel-Einordnung schützt zusätzlich vor Streitigkeiten, sollte sich die Rechtslage in den kommenden Monaten weiter verschieben.