Rendite-Spread bremst Büroimmobilienmarkt 2026

Rendite-Spread Büroimmobilien: Das zentrale Hemmnis am deutschen Investmentmarkt

Der Rendite-Spread Büroimmobilien steht im Mittelpunkt einer aktuellen Marktanalyse des Immobiliendienstleisters Newmark. Der Befund ist eindeutig: Solange die Differenz zwischen Immobilienrenditen und dem Niveau von Staatsanleihen oder Fremdkapitalzinsen aus Investorensicht zu gering ausfällt, bleibt das Kapital an der Seitenlinie. Eine echte Belebung des deutschen Büroinvestmentmarktes lässt damit weiter auf sich warten.

Was ist der Rendite-Spread und warum ist er entscheidend?

Der Rendite-Spread beschreibt die Differenz zwischen der erzielbaren Rendite einer Immobilie und dem Zinsniveau alternativer, risikoärmerer Anlagen – etwa Staatsanleihen oder Fremdkapital. Je höher dieser Spread, desto attraktiver erscheint eine Investition in Immobilien im Vergleich zum eingegangenen Risiko.

Fällt der Spread zu niedrig aus, erhalten Investoren keine ausreichende Risikoprämie für den Mehraufwand und die Unsicherheiten einer Immobilientransaktion. Die Folge: Kapital wird nicht investiert, Transaktionen bleiben aus, und der Markt verliert an Liquidität.

Aktuelle Lage: 185 Basispunkte – noch nicht genug

Für erstklassige Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Märkten lag der Rendite-Spread zum Ende des zweiten Quartals 2026 bei rund 185 Basispunkten. Im Vorquartal war er mit etwa 150 Basispunkten noch deutlich niedriger.

Zwar zeigt die Richtung nach oben – ein positives Signal. Historisch betrachtet setzte eine spürbare Belebung des Transaktionsvolumens jedoch erst bei deutlich höheren Spread-Niveaus ein. Der aktuelle Wert reicht demnach noch nicht aus, um den Investitionszyklus breiter zu entfachen.

Marcus Lütgering, Country Head Germany bei Newmark, bringt die Situation auf den Punkt: „Der Markt wartet auf belastbare Renditen. Solange das Verhältnis von Risiko und Ertrag für viele Investoren nicht überzeugt, bleibt Kapital an der Seitenlinie."

Transaktionsvolumen weit unter historischem Schnitt

Ein Blick auf die Zahlen verdeutlicht die Schwere des Einbruchs. Das Bürotransaktionsvolumen in Deutschland lag im Jahr 2025 bei rund 7,3 Milliarden Euro – das entspricht einem Rückgang von etwa 60 Prozent gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt und einem weiteren Minus von rund vier Prozent gegenüber dem vorangegangenen Jahr.

Im ersten Halbjahr 2026 war das Ergebnis zwar leicht besser als im entsprechenden Vorjahreszeitraum – ein Plus von rund fünf Prozent –, doch von einer echten Trendwende kann noch keine Rede sein. Newmark erwartet für das Gesamtjahr 2026 eine leicht rückläufige Investitionstätigkeit im Vergleich zu 2025.

Selektive Liquidität und einseitiges Fundraising

Die Analyse offenbart ein weiteres strukturelles Problem: Liquidität ist derzeit vor allem selektiv vorhanden. Das Fundraising konzentriert sich überwiegend auf risikoreiche Strategien, während für Core- und Core+-Strategien kaum frisches Kapital in den Markt zurückfließt.

Das bedeutet in der Praxis:

• Institutionelle Investoren halten sich bei klassischen Core-Investitionen zurück
• Opportunistische und Value-Add-Strategien dominieren die Aktivität
• Verlässliche Preis-Benchmarks fehlen, weil Transaktionen zu selten stattfinden
• Eine echte Bodenbildung am Markt lässt sich noch nicht feststellen
• Internationale Investoren zeigen zwar wieder mehr Interesse, kompensieren das strukturelle Defizit aber nicht vollständig

Diese Gemengelage erzeugt einen Kreislauf: Ohne ausreichende Transaktionen fehlen belastbare Preissignale. Ohne klare Preissignale bleiben Investoren abwartend. Und ohne aktive Investoren bleibt die Liquidität eingeschränkt.

Wann ist eine Erholung zu erwarten?

Newmark sieht einen breiteren Aufschwung erst dann, wenn sich die Spread-Dynamik spürbar verbessert und Kapital wieder in Core- und Core+-Strategien fließt. Konkret bedeutet das: Immobilienrenditen müssten im Verhältnis zu Staatsanleihen und Fremdkapitalzinsen deutlich steigen – oder aber das allgemeine Zinsniveau muss sinken, um den Spread von der anderen Seite auszuweiten.

Solange keine dieser Bedingungen erfüllt ist, bleibt der Markt in einem Wartezustand. Transaktionen finden zwar statt, aber selektiv und ohne die Breite, die für einen echten Investitionszyklus notwendig wäre.

Was bedeutet das für Investoren?

Wer heute in deutsche Büroimmobilien investieren möchte, sollte die Entwicklung des Rendite-Spreads genau beobachten. Die aktuelle Situation bietet zwar für opportunistische Käufer durchaus Potenzial – etwa bei notleidenden Assets oder Verkäufern unter Druck. Für konservative Investoren fehlt es jedoch noch an der Risikoprämie, die einen Markteinstieg rechtfertigt.

Die Analyse von Newmark macht deutlich: Der deutsche Büroinvestmentmarkt steht noch nicht am Beginn einer breiten Erholungsphase. Die Weichen dafür müssen erst gestellt werden – über bessere Spreads, klarere Preissignale und zurückkehrendes Vertrauen der Kapitalgeber.