Irankrieg und Immobilien: Risiken für den Wohnungsmarkt

Irankrieg und Immobilien: Was die IW-Studie konkret warnt

Das Thema Irankrieg und Immobilien klingt auf den ersten Blick weit hergeholt – doch eine aktuelle Risikoanalyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) stellt einen direkten Zusammenhang zwischen einer möglichen militärischen Eskalation im Nahen Osten und dem deutschen Wohnungsmarkt her. Die Studie, über die das Manager Magazin berichtet, zeigt: Geopolitische Schocks treffen Immobilienmärkte schneller und härter als viele Eigentümer und Investoren erwarten.

Deutschland ist als exportorientierte Volkswirtschaft besonders anfällig für externe Schocks. Ein bewaffneter Konflikt mit iranischer Beteiligung könnte globale Lieferketten, Energiepreise und Kapitalmärkte gleichzeitig destabilisieren – mit direkten Folgen für Baukosten, Finanzierungskonditionen und Immobilienbewertungen.

Die wichtigsten Risikofaktoren für den Wohnungsmarkt

Energiepreise als zentraler Übertragungskanal

Der offensichtlichste Wirkungsweg führt über den Energiemarkt. Eine Blockade der Straße von Hormus oder direkte Angriffe auf Öl- und Gasinfrastruktur im Persischen Golf würden die Energiepreise innerhalb weniger Tage in die Höhe treiben. Deutschland, das trotz Diversifizierungsbemühungen noch immer erhebliche Anteile seines Energiebedarfs importiert, wäre unmittelbar betroffen.

Für Vermieter und Eigentümer bedeutet das steigende Nebenkosten, die nur begrenzt auf Mieter umlegbar sind. Gleichzeitig würden Heizkosten und Betriebskosten für Bestandsimmobilien sprunghaft steigen und die Rentabilität von Investments unter Druck setzen.

Baukosten und Materialknappheit

Ein weiterer Risikofaktor liegt in der Baubranche. Die IW-Analyse weist darauf hin, dass Energiepreisschocks direkt auf die Herstellungskosten von Baumaterialien durchschlagen. Stahl, Zement, Dämmstoffe – all diese Materialien sind energieintensiv in der Produktion.

Für den ohnehin angespannten deutschen Wohnungsmarkt, der seit Jahren zu wenige neue Wohnungen produziert, würde eine weitere Verteuerung im Neubau die strukturelle Angebotslücke verschärfen. Bauvorhaben könnten sich verzögern oder ganz eingestellt werden.

Finanzierungskosten und Kapitalmarktreaktion

Geopolitische Eskalationen lösen regelmäßig Fluchtbewegungen an den Kapitalmärkten aus. Das klingt zunächst positiv für Immobilien, die als „sicherer Hafen" gelten – doch der Effekt ist ambivalent. Gleichzeitig steigen Risikoaufschläge auf Kredite, Banken werden zurückhaltender, und die Europäische Zentralbank könnte gezwungen sein, ihre Zinspolitik anzupassen.

Höhere Finanzierungskosten treffen Käufer und Investoren unmittelbar. Bei einem Markt, der sich gerade von den Zinsanstiegen der vergangenen Jahre erholt, wäre ein erneuter Schock besonders schmerzhaft.

Was konkret auf Eigentümer und Investoren zukommt

Die IW-Studie skizziert mehrere Szenarien, deren Eintrittswahrscheinlichkeit von der geopolitischen Entwicklung abhängt. Für Immobilieneigentümer und -investoren in Deutschland lassen sich folgende Belastungspfade ableiten:

• Steigende Betriebskosten durch höhere Energiepreise, die die Nettomietrendite drücken
• Verzögerungen im Neubau durch Materialknappheit und erhöhte Baukosten
• Verschlechterte Finanzierungskonditionen bei Anschlussfinanzierungen und Neuakquisitionen
• Wertkorrekturen bei energieineffizienten Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz
• Erhöhte Volatilität bei Immobilienaktien und offenen Immobilienfonds

Regionale Unterschiede im Risikoprofil

Nicht alle Immobilienstandorte sind gleich betroffen. Großstädte mit angespannten Wohnungsmärkten wie München, Hamburg oder Berlin könnten kurzfristig durch Kapitalzuflüsse profitieren – langfristig aber stärker unter steigenden Betriebskosten leiden. Ländliche Regionen mit bereits schwacher Nachfrage sind anfälliger für Wertkorrekturen.

Gewerbeimmobilien, insbesondere Logistik- und Industrieobjekte, gelten laut der Analyse als besonders zyklisch und damit risikosensitiver.

Handlungsempfehlungen für Immobilieneigentümer

Geopolitische Risiken sind per Definition schwer vorhersehbar – das macht eine vorausschauende Portfoliostrategie umso wichtiger. Eigentümer sollten ihre Energieeffizienz im Bestand prüfen und energetische Sanierungen als Absicherung gegen Energiepreisrisiken verstehen. Wer heute in Dämmung und moderne Heizsysteme investiert, reduziert seine Exposition gegenüber künftigen Energiepreisschocks erheblich.

Investoren sollten ihre Finanzierungsstruktur überprüfen und wo möglich Zinsbindungen verlängern, bevor eventuelle Marktturbulenzen die Konditionen verschlechtern. Liquiditätsreserven für unvorhergesehene Kostensteigerungen sind in einem geopolitisch unsicheren Umfeld kein Luxus, sondern Pflicht.

Fazit: Geopolitik als unterschätztes Immobilienrisiko

Die IW-Studie zum Irankonflikt leistet einen wichtigen Beitrag zur Risikoeinschätzung für Immobilieneigentümer und Investoren. Geopolitische Eskalationen wurden in der Vergangenheit als externe, nicht steuerbare Risiken oft ausgeblendet. Die Analyse zeigt jedoch, dass die Transmissionskanäle – Energie, Bau, Kapitalmarkt – gut verstanden und in die Portfoliostrategie einbezogen werden können.

Wer seinen Immobilienbestand resilient aufstellt, schützt sich nicht nur vor einem möglichen Irankonflikt, sondern gegen eine ganze Klasse geopolitischer Schocks, die in einer zunehmend fragmentierten Weltordnung wahrscheinlicher werden.