Büromarkt 2026: Steigende Mieten trotz Leerstand

Büromarkt 2026: Widersprüchliche Signale für Vermieter und Investoren

Der Büromarkt 2026 sendet gemischte Signale: Während die Spitzenmieten in deutschen Großstädten weiter zulegen, bricht der Flächenumsatz erneut ein und der Leerstand erreicht neue Höchststände. Das zeigt der aktuelle Halbjahresbericht von DIP – Deutsche Immobilien-Partner, der 15 repräsentative Büromärkte quer durch Deutschland unter die Lupe nimmt.

Welche Städte wurden untersucht?

Die Analyse von DIP und Aengevelt Research umfasst ein breites Spektrum an Standorten – von Großmetropolen bis hin zu mittelgroßen Oberzentren. Im Fokus stehen:

• Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart
• Hannover, Nürnberg, Leipzig, Bremen, Essen
• Freiburg, Karlsruhe, Magdeburg

Dieser Querschnitt erlaubt nicht nur einen regionalen Vergleich zwischen Nord, Süd, West und Ost, sondern liefert auch Erkenntnisse darüber, wie sich unterschiedliche Marktgrößen in ihrer Entwicklung unterscheiden.

Flächenumsatz im Büromarkt 2026 rückläufig

Der Gesamtumsatz an Büroflächen – einschließlich Eigennutzer – lag im ersten Halbjahr 2026 bei rund 1,59 Millionen Quadratmetern. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025, als noch rund 1,69 Millionen Quadratmeter umgesetzt wurden, entspricht das einem Rückgang von etwa 6,2 Prozent.

Besonders ernüchternd: Nur in zwei der 15 untersuchten Märkte war überhaupt ein Umsatzanstieg zu verzeichnen. Die kurze Erholungsphase, die 2025 noch für etwas Optimismus gesorgt hatte, ist damit vorerst beendet.

Warum halten sich Büromieter so stark zurück?

Die Gründe für die Zurückhaltung vieler Unternehmen sind vielschichtig. Neben der nach wie vor zögerlichen konjunkturellen Erholung belasten gestiegene Energie- und Rohstoffpreise – ausgelöst durch geopolitische Spannungen im Zusammenhang mit dem Irankrieg – die Entscheidungsfreude der Unternehmen erheblich.

Viele potenzielle Mieter verschieben Neuanmietungen oder sehen vollständig von einer Flächenerweiterung ab. Die abwartende Haltung, die bereits in früheren Schwächephasen des Marktes zu beobachten war, hat sich damit wieder durchgesetzt.

Leerstand klettert deutlich nach oben

Parallel zum sinkenden Umsatz hat sich der Büroflächenleerstand in den untersuchten Märkten innerhalb eines Jahres um rund 11,2 Prozent erhöht. Aktuell stehen den Zahlen von DIP zufolge knapp 9,88 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer.

Die Leerstandsquote ist dadurch von 6,4 Prozent Ende Juni 2025 auf nunmehr 7,3 Prozent gestiegen. Das ist ein klares Indiz dafür, dass das Angebot die tatsächliche Nachfrage zunehmend übersteigt – ein Trend, der Vermieter und Investoren gleichermaßen beschäftigen dürfte.

Was wachsender Leerstand für Vermieter bedeutet

Ein steigender Leerstand erhöht den Wettbewerb unter Vermietern um solvente Mieter. Wer Büroflächen anzubieten hat, muss zunehmend auf Lage, Ausstattungsqualität und Flexibilität setzen, um sich abzuheben. Insbesondere ältere oder weniger gut ausgestattete Objekte geraten unter Druck.

Spitzenmieten steigen trotz schwacher Nachfrage

Trotz der angespannten Nachfragesituation entwickeln sich die Büromieten in eine überraschende Richtung: nach oben. Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete über alle analysierten Märkte hinweg ist im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 um rund 4,7 Prozent gestiegen und liegt aktuell bei etwa 31,79 Euro pro Quadratmeter.

Auch die mittlere Citymiete legte zu – um rund 2,5 Prozent auf knapp 19,71 Euro pro Quadratmeter. Dieser scheinbare Widerspruch zwischen fallenden Umsätzen und steigenden Mieten lässt sich vor allem durch die anhaltend hohe Nachfrage nach erstklassigen, modernen Büroflächen in Top-Lagen erklären.

Zwei-Klassen-Markt: Premium vs. Bestand

Die Mietpreisentwicklung spiegelt eine zunehmende Spaltung des Büromarktes wider. Hochwertige Premiumflächen in zentralen Lagen erzielen weiterhin Toppreise und werden schnell vermietet. Ältere Bestandsobjekte mit schlechter Energieeffizienz oder ungünstiger Lage bleiben hingegen immer länger leer – und drücken die Leerstandsquote nach oben.

Fazit: Selektive Chancen in einem herausfordernden Markt

Der Büromarkt 2026 bietet kein einheitliches Bild. Für gewerbliche Vermieter und Investoren bedeutet das: Pauschale Strategien greifen nicht mehr. Wer in gut ausgestattete, zentral gelegene Büroflächen investiert oder diese vermietet, kann von der stabilen Mietpreisentwicklung profitieren. Wer hingegen auf Quantität statt Qualität setzt, muss mit wachsenden Leerstandszeiten rechnen.

Die Daten von DIP liefern eine wertvolle Orientierungshilfe, um regionale und strukturelle Unterschiede besser einzuordnen – und Investitionsentscheidungen auf einer soliden Grundlage zu treffen.