Mietpreisbremse 2026: Gilt sie noch in Ihrer Stadt?

Die Mietpreisbremse 2026 bleibt eines der meistdiskutierten Themen für Vermieter in Deutschland – und eines der missverständlichsten. Welche Städte fallen tatsächlich noch darunter? Was hat sich geändert? Und was droht, wenn Sie als Vermieter die Obergrenze überschreiten? Seit der Einführung 2015 wurde die Regelung mehrfach verlängert und angepasst. Wer heute neu vermietet, muss genau wissen, ob sein Objekt in einem regulierten Gebiet liegt. Sonst kann es schnell teuer werden.

Was ist die Mietpreisbremse – und wie funktioniert sie konkret?

Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietungen begrenzt. Die Regel ist klar: Die vereinbarte Miete darf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die im jeweiligen Mietspiegel ausgewiesen wird. Liegt die Miete darüber, können Mieter die Absenkung schriftlich rügen – und zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern.

Entscheidend zu verstehen: Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch bundesweit. Jedes Bundesland muss per Rechtsverordnung festlegen, welche Gemeinden als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft werden. Diese Verordnungen sind befristet und müssen regelmäßig erneuert werden. Fehlt eine gültige Verordnung, greift die Mietpreisbremse in der betreffenden Stadt schlicht nicht – auch wenn die Mieten dort real stark gestiegen sind.

Es gibt außerdem wichtige Ausnahmen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind grundsätzlich ausgenommen. Gleiches gilt für umfassend modernisierte Wohnungen, bei denen der Aufwand mindestens einem Drittel der Neubaukosten entspricht. Auch die Vormiete kann als Referenzwert herangezogen werden, wenn sie bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Mietpreisbremse 2026: Welche Städte und Bundesländer sind betroffen?

Ob die Mietpreisbremse 2026 in Ihrer Stadt gilt, ist keine triviale Frage. Der Bund hat die gesetzliche Grundlage in § 556d BGB bis Ende 2029 verlängert – doch ob eine konkrete Stadt tatsächlich darunter fällt, entscheidet das jeweilige Bundesland. Der aktuelle Stand nach Bundesländern:

• Bayern: Die Mietpreisbremseverordnung gilt in 162 Gemeinden, darunter München, Augsburg, Ingolstadt und Erlangen. Die Verordnung wurde verlängert und läuft voraussichtlich bis Ende 2027.
• Berlin: Ganz Berlin gilt als angespannter Wohnungsmarkt. Die Verordnung ist aktiv und gilt stadtweit.
• Hamburg: Ebenfalls stadtweite Geltung. Hamburg hat seine Verordnung erneuert.
• Nordrhein-Westfalen: Rund 18 Städte sind erfasst, darunter Köln, Düsseldorf, Bonn und Münster. Essen, Dortmund und andere Ruhrgebietsstädte fallen hingegen nicht darunter.
• Baden-Württemberg: 89 Gemeinden, darunter Stuttgart, Freiburg, Heidelberg und Konstanz.
• Brandenburg: Nur bestimmte Umlandgemeinden rund um Berlin, zum Beispiel Potsdam.
• Sachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt: Keine aktiven Mietpreisbremseverordnungen. In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse aktuell nirgends.

Diese Liste kann sich ändern – Verordnungen laufen aus, werden erneuert oder auf neue Gemeinden ausgedehnt. Vermieter sollten daher nicht nur einmalig prüfen, sondern die Lage regelmäßig im Blick behalten. Verlässliche Quellen sind der Wohnungsmarktbericht des jeweiligen Bundeslandes sowie die offiziellen Verordnungstexte.

Praktische Auswirkungen für Vermieter: Was müssen Sie beachten?

Wer in einem Gebiet mit aktiver Mietpreisbremse vermietet, muss vor Mietbeginn prüfen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete laut aktuellem Mietspiegel ist. Ein konkretes Beispiel: In München liegt die Vergleichsmiete für eine 70 m² große Drei-Zimmer-Wohnung in normaler Lage laut qualifiziertem Mietspiegel bei rund 17,50 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Obergrenze von etwa 19,25 Euro pro Quadratmeter – also 1.347,50 Euro Kaltmiete. Wer mehr verlangt, riskiert eine Rüge und muss die Differenz zurückzahlen.

Seit der Reform 2019 sind Vermieter außerdem proaktiv auskunftspflichtig: Sie müssen dem Mieter vor Vertragsschluss mitteilen, wenn sie sich auf eine Ausnahme berufen – etwa wegen der Vormiete oder einer umfassenden Modernisierung. Diese Auskunftspflicht ist keine Formalie. Wer sie ignoriert, verliert das Recht, sich später auf die Ausnahme zu berufen.

Ein Praxistipp, der sich in der Realität oft auszahlt: Führen Sie eine sorgfältige Dokumentation. Notieren Sie die Vormiete, den Modernisierungsstand und die Berechnungsgrundlage Ihres Mietpreises. Im Streitfall sind diese Unterlagen Gold wert. Viele Vermieter unterschätzen, wie schnell aus einer vermeintlich kleinen Überschreitung ein langwieriger Rechtsstreit entsteht – mit rückwirkenden Rückzahlungsansprüchen über mehrere Jahre.

Mieterhöhungen im Bestand: Was gilt separat?

Ein häufiges Missverständnis: Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietungen, nicht für laufende Mietverhältnisse. Für bestehende Verträge gelten eigene Regelungen. Mieterhöhungen im Bestand sind auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt – die sogenannte Kappungsgrenze. In angespannten Märkten sinkt diese Grenze sogar auf 15 Prozent. Auch hier bleibt der Mietspiegel die entscheidende Referenz: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Modernisierungsumlagen sind ein weiteres Thema mit eigenen Spielregeln. Nach einer Modernisierung darf die Miete um maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr erhöht werden – begrenzt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. In teuren Städten wie Frankfurt oder München kann selbst diese Begrenzung die monatliche Belastung erheblich steigern. Als Vermieter sollten Sie Modernisierungen daher nicht nur baulich, sondern auch mietrechtlich sorgfältig planen und die Ankündigungsfristen einhalten.

Rendite trotz Regulierung: So behalten Vermieter den Überblick

Vorschriften wie die Mietpreisbremse machen die Renditeplanung komplexer. Wer sein Objekt in einer regulierten Stadt vermietet, muss nicht nur die aktuelle Miete kennen, sondern auch einschätzen, welche Spielräume für künftige Anpassungen bleiben. Das klingt aufwendig – und ist es ohne die richtigen Werkzeuge auch.

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Fazit: Informiert vermieten – rechtssicher und rentabel

Die Mietpreisbremse 2026 ist kein einheitliches Bundesgesetz, das überall gleich wirkt. Sie ist ein Flickenteppich aus Landesverordnungen, Ausnahmetatbeständen und auslaufenden Fristen. Wer als Vermieter nicht regelmäßig prüft, ob sein Standort noch betroffen ist und welche Obergrenzen gelten, riskiert Rückforderungen, Bußgelder und Rechtsstreitigkeiten. Wer die Ausnahmen kennt und sauber dokumentiert, kann dagegen auch in regulierten Märkten rechtssicher und rentabel vermieten.

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