Günstige Eigenheime 2026: Nur noch auf dem Land

Günstige Eigenheime: Das Stadt-Land-Gefälle wird immer größer

Wer in Deutschland nach günstigen Eigenheimen sucht, landet zunehmend auf dem Land – und zwar nicht zufällig, sondern aus wirtschaftlicher Notwendigkeit. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln), beauftragt vom Finanzierungsvermittler Interhyp, hat sämtliche 400 Landkreise und kreisfreien Städte Deutschlands analysiert. Das Ergebnis ist eindeutig: Die großen Metropolen sind für viele Haushalte schlicht unerschwinglich geworden.

Die Studie kommt zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt für stadtnahe Kaufinteressenten. Denn laut den IW-Ökonomen ist auch auf absehbare Zeit keine Entspannung in Sicht.

Wo Einfamilienhäuser noch leistbar sind

Im Bundesländervergleich stechen drei Regionen als besonders erschwinglich hervor: das Saarland, Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt. In diesen Bundesländern muss ein typischer Modellhaushalt durchschnittlich etwas mehr als ein Viertel seines monatlichen Nettoeinkommens für die Kreditrate aufwenden.

Besonders günstig sind Einfamilienhäuser laut Studie im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein sowie im Kreis Rhön-Grabfeld, dem nördlichsten Landkreis Bayerns in Unterfranken. Diese Regionen gelten als strukturschwach – was für Kaufinteressenten jedoch einen entscheidenden Vorteil bedeutet: Die Immobilienpreise sind hier noch auf einem erreichbaren Niveau.

Der Erschwinglichkeitsindex im Überblick

Die IW-Forscher haben ihre Ergebnisse in einem Erschwinglichkeitsindex zusammengefasst. Als Orientierungspunkt gilt dabei ein Wert von 100, der für eine monatliche Belastung von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens steht – das gilt als finanziell tragbar. Folgende Grundprinzipien gelten:

Je höher der Indexwert über 100 liegt, desto leichter ist der Kauf eines Eigenheims zu stemmen
Je weiter der Wert unter 100 sinkt, desto unerschwinglicher ist die Immobilie
Als Referenzhaushalt diente eine vierköpfige Familie mit einem Einkommen im siebzigsten Perzentil – also Haushalte mit höherem Verdienst als 70 Prozent der deutschen Bevölkerung

Metropolen: Vier von zehn Euro gehen für den Kredit drauf

Am anderen Ende der Skala befinden sich die großen Städte. In Berlin, Bayern und Hamburg verschlingt die monatliche Kreditrate durchschnittlich rund vierzig Prozent des Nettoeinkommens – und in Einzelfällen sogar mehr. Das übersteigt die als tragbar geltende Grenze deutlich.

Diese Zahlen beziehen sich wohlgemerkt auf Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen. Für Familien im mittleren Einkommensbereich ist der Erwerb eines Eigenheims in den Großstädten damit faktisch ausgeschlossen.

Warum sich die Lage nicht so schnell ändert

Das IW Köln gibt Kaufinteressenten wenig Grund zur Hoffnung auf eine baldige Verbesserung. Die Forscher sehen keine strukturellen Anzeichen dafür, dass sich die Preise in den Ballungsräumen in absehbarer Zeit spürbar nach unten bewegen werden. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot begrenzt – ein klassisches Ungleichgewicht, das den Markt auch weiterhin zu Ungunsten der Käufer prägen dürfte.

Was das für Kaufinteressenten und Investoren bedeutet

Für alle, die ein Eigenheim kaufen möchten, liefert die IW-Studie wertvolle strategische Hinweise. Die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Region sollte nicht allein von persönlichen Präferenzen abhängen, sondern auch von einer nüchternen Finanzanalyse.

Wer bereit ist, in strukturschwächere oder ländliche Regionen auszuweichen, kann seine monatliche Belastung erheblich reduzieren und gleichzeitig von vergleichsweise stabilen Kaufpreisen profitieren. Für Investoren wiederum stellt sich die Frage, ob Lagen abseits der Metropolen langfristig an Attraktivität gewinnen – etwa durch Remote Work und veränderte Wohnpräferenzen.

Konkret lassen sich folgende Erkenntnisse aus dem aktuellen Immobilienmarkt 2026 ableiten:

Ländliche Regionen in Sachsen-Anhalt, dem Saarland und Schleswig-Holstein bieten die günstigsten Einstiegsbedingungen
Eine Kreditbelastung von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens gilt als Obergrenze für finanzielle Stabilität
Großstädte wie Berlin oder Hamburg überfordern selbst gut verdienende Haushalte
Strukturschwache Landkreise werden für Eigennutzer und Investoren zunehmend interessant
Ein Preisrückgang in den Metropolen ist nach Einschätzung der IW-Ökonomen nicht zu erwarten

Fazit: Stadt oder Land – eine Frage der Finanzierbarkeit

Das Stadt-Land-Gefälle beim Immobilienkauf hat 2026 eine neue Qualität erreicht. Die IW-Studie macht deutlich, dass der Traum vom eigenen Heim in der Stadt für breite Bevölkerungsschichten kaum noch realistisch ist. Wer flexibel beim Standort ist, hat dagegen durchaus Chancen – vorausgesetzt, er akzeptiert, dass günstige Eigenheime heute fast ausschließlich in der Peripherie zu finden sind.

Für SmartLandlord-Leser bedeutet das: Eine datenbasierte Standortanalyse vor dem Kauf ist wichtiger denn je. Die Region entscheidet nicht nur über den Kaufpreis, sondern auch über die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung.