Gasheizung im Mietobjekt: IW Köln warnt Vermieter

Gasheizung für Vermieter: Günstig anschaffen, teuer bezahlen?

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hat eine klare Empfehlung für Vermieter von Wohngebäuden herausgegeben: Wer jetzt eine neue Heizung einbaut, sollte die Finger von der Gasheizung lassen. Zwar erscheint die Anschaffung auf den ersten Blick attraktiv – doch die langfristige Kostenbilanz erzählt eine andere Geschichte.

Die Analyse des IW Köln kommt zu einem Zeitpunkt, an dem viele Eigentümer nach dem politischen Kurswechsel durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) neu kalkulieren. Denn das Gesetz erlaubt seit 2026 wieder den Einbau von Gas- und Ölheizungen – allerdings an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter ändert

Mit dem GModG wurde der strikte Kurs des früheren Gebäudeenergiegesetzes (GEG) deutlich gelockert. Gas- und Ölheizungen dürfen wieder neu eingebaut werden – was viele Eigentümer aufgeatmet hat, die günstigere Investitionskosten priorisieren.

Doch das IW Köln mahnt zur Vorsicht. Die erleichterte Genehmigung bedeutet nicht automatisch, dass die Gasheizung für Vermieter die wirtschaftlich sinnvollste Wahl ist. Das Institut rät ausdrücklich davon ab, diesen Weg zu gehen – auch wenn er kurzfristig verlockend erscheint.

Warum die Wärmepumpe langfristig punkten kann

Im direkten Vergleich schneidet die Gasheizung bei den Anschaffungskosten günstiger ab als eine Wärmepumpe. Das räumt auch das IW Köln ein. Doch dieser Vorteil kann sich über die Nutzungsdauer einer Heizungsanlage ins Gegenteil verkehren.

Die Experten des Instituts warnen vor einem erheblichen Betriebskostenrisiko bei Gasheizungen – und zwar sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Wer heute eine Gasheizung einbaut, bindet sich an eine Technologie, deren Betriebskosten künftig durch politische, regulatorische und marktbedingte Faktoren steigen könnten.

Für Vermieter hat das konkrete Konsequenzen:

Steigende Betriebskosten belasten die Nebenkosten der Mieter und können zu Konflikten oder Leerstand führen
Regulatorische Nachschärfungen könnten den Betrieb von Gasheizungen zukünftig verteuern oder einschränken
Eine weitere Modernisierungspflicht in einigen Jahren ist nicht auszuschließen – was doppelte Investitionskosten bedeuten würde
Die Vermietbarkeit von Objekten mit schlechter Energiebilanz könnte sinken
Wärmepumpen profitieren tendenziell von sinkenden Strompreisen und steigender Effizienz

Die sogenannte „Biotreppe" – kein Ausweg für Vermieter

Das IW Köln spricht in seiner Analyse auch die sogenannte Biotreppe an und rät davon ab, diesen Weg einzuschlagen. Dabei handelt es sich um die schrittweise Beimischung von Biogasen oder anderen erneuerbaren Gasen in das bestehende Gasnetz, um Heizungsanlagen klimafreundlicher zu machen.

Das klingt auf den ersten Blick nach einer praktischen Brückenlösung – doch das Institut sieht darin keine verlässliche Strategie für Vermieter. Die Verfügbarkeit solcher Gase ist unsicher, und die Kosten sind bisher nicht planbar genug, um darauf langfristige Investitionsentscheidungen zu stützen.

Was Vermieter jetzt konkret bedenken sollten

Die IW-Analyse liefert eine klare Botschaft: Die niedrigeren Anschaffungskosten einer Gasheizung sollten nicht als alleiniges Entscheidungskriterium dienen. Wer als Vermieter langfristig denkt, muss die Gesamtkosten über die Lebensdauer der Anlage im Blick behalten.

Gerade im Mehrfamilienhaussegment, wo Betriebskosten direkt auf die Mieter umgelegt werden, kann ein hoher Gasverbrauch zur Belastung für das Mietverhältnis werden. Und auch die energetische Qualität eines Gebäudes rückt bei Kaufentscheidungen und Finanzierungen zunehmend in den Vordergrund.

Das GModG hat Vermietern zwar wieder mehr Freiheit bei der Heizungswahl gegeben – doch diese Freiheit sollte mit einem langen Zeithorizont ausgeübt werden. Die Empfehlung des IW Köln ist eindeutig: Bei Neuinstallationen lieber in zukunftssichere Technologien investieren, auch wenn der Einstieg etwas mehr kostet.

Fazit: Investitionssicherheit hat ihren Preis

Wer als Vermieter heute in eine neue Heizungsanlage investiert, trifft eine Entscheidung für die nächsten Jahrzehnte. Das IW Köln legt nahe, dass eine Wärmepumpe trotz höherer Anschaffungskosten die wirtschaftlich nachhaltigere Wahl sein kann – während die Gasheizung ein Betriebskostenrisiko mit sich bringt, das sich langfristig für Mieter und Eigentümer gleichermaßen bemerkbar machen könnte.

Die Botschaft für Vermieter: Nicht der günstigste Einstieg zählt, sondern die wirtschaftlich beste Lösung über die gesamte Laufzeit.