Untervermietung: Wann müssen Vermieter zustimmen?

Grundregel: Untervermietung braucht Erlaubnis

Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters untervermieten (§ 540 BGB). Wer ohne Erlaubnis untervermietet, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall sogar die Kündigung des Mietverhältnisses. Doch das Recht auf Untervermietung ist nicht einseitig beim Vermieter – unter bestimmten Voraussetzungen hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung.

Wann hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung?

Nach § 553 BGB kann der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn er ein „berechtigtes Interesse" daran hat. Was gilt als berechtigtes Interesse?

• Wirtschaftliche Gründe: Der Mieter kann sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten und möchte durch Untervermietung die Mietkosten teilen.
• Berufliche Gründe: Ein längerer Auslandsaufenthalt oder eine Versetzung, bei der die Wohnung vorübergehend nicht benötigt wird.
• Familiäre Gründe: Einzug eines Partners oder einer Partnerin, ohne dass ein neuer gemeinsamer Mietvertrag geschlossen werden soll.
• Persönliche Gründe: Pflegebedürftigkeit, die die Anwesenheit einer Pflegeperson erfordert.

Wichtig: Der Anspruch gilt nur für die Untervermietung eines Teils der Wohnung – nicht für die vollständige Überlassung der gesamten Wohnung an Dritte.

Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Auch wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters vorliegt, darf der Vermieter die Zustimmung verweigern, wenn:

• Die Person des Untermieters einen wichtigen Grund darstellt – etwa weil bekannt ist, dass diese Person die Wohnung stark beschädigt hat oder erhebliche Lärmbelästigungen verursacht.
• Die Wohnung dadurch überbelegt würde.
• Dem Vermieter die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist.

Rein wirtschaftliche Gegenargumente – etwa dass der Vermieter die Wohnung lieber selbst teurer vermieten möchte – reichen für eine Verweigerung nicht aus.

Untervermietung der ganzen Wohnung: Kein Rechtsanspruch

Anders sieht es bei der vollständigen Untervermietung aus. Möchte der Mieter die gesamte Wohnung an Dritte überlassen – etwa bei einem längeren Auslandsaufenthalt – besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Zustimmung. Der Vermieter kann hier frei entscheiden. Stimmt er zu, sollte dies schriftlich festgehalten werden.

Airbnb & Co.: Besondere Vorsicht geboten

Die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb gilt rechtlich als Untervermietung. Mieter, die ihre Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters auf solchen Plattformen anbieten, riskieren eine fristlose Kündigung. Vermieter sollten ihre Mietverträge um eine klare Klausel zur Kurzzeitvermietung ergänzen und auf entsprechende Aktivitäten ihrer Mieter achten.

Praktische Empfehlungen für Vermieter

Wenn ein Mieter um Erlaubnis zur Untervermietung bittet, empfehlen wir folgendes Vorgehen:

1. Antrag sorgfältig prüfen: Welches Interesse gibt der Mieter an? Ist die Begründung nachvollziehbar?
2. Person des Untermieters erfragen: Sie haben das Recht, Name und Kontaktdaten des geplanten Untermieters zu erfahren.
3. Schriftliche Zustimmung erteilen: Wenn Sie zustimmen, tun Sie dies immer schriftlich – idealerweise mit Bedingungen (z.B. maximale Dauer, keine Weitervermietung).
4. Ablehnungsgründe dokumentieren: Wenn Sie ablehnen, begründen Sie dies schriftlich und sorgfältig. Unberechtigte Ablehnungen können dazu führen, dass der Mieter die Untervermietung trotzdem vornimmt.

Fazit

Das Recht rund um Untervermietung ist komplexer als es auf den ersten Blick scheint. Vermieter sollten weder reflexartig ablehnen noch bedenkenlos zustimmen. Eine sorgfältige Prüfung des Einzelfalls – am besten mit rechtlicher Beratung – schützt vor unnötigen Konflikten und teuren Fehlern. SmartLandlord hilft Ihnen dabei, Ihre Mietverhältnisse rechtssicher zu verwalten.