GEG & Sanierungspflicht 2026: Pflichten und Förderung

Das Gebäudeenergiegesetz und seine Folgen für Vermieter waren in den letzten Jahren das politisch umstrittenste Thema im Immobilienrecht. 2026 stehen die Karten neu: Die Bundesregierung plant die Abschaffung des aktuellen GEG zugunsten eines neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes, gleichzeitig sind die bestehenden Sanierungspflichten weiterhin in Kraft. Wer als Vermieter rational entscheiden will, sollte zwei Dinge auseinanderhalten: das, was rechtlich heute gilt, und das, was sich wirtschaftlich durch CO₂-Preis und Marktdruck ohnehin durchsetzt.

Was 2026 wirklich gilt

Pflichten nach geltendem GEG — kein Pauschalzwang

Anders als oft behauptet, gibt es in Deutschland 2026 keine allgemeine Sanierungspflicht für alle Wohngebäude. Es existiert kein gesetzlicher Stichtag, bis zu dem jedes Haus eine bestimmte Effizienzklasse erreichen muss. Was es gibt, ist ein Bündel anlassbezogener Pflichten:

Beim Eigentümerwechsel (§ 47 GEG) müssen die neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag drei Maßnahmen nachholen, sofern noch nicht erfüllt:

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K)
• Austausch von Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, sofern es sich um Konstanttemperatur- oder Standardkessel handelt (Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen)
• Dämmung zugänglicher Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen

Wichtig: Diese Pflichten greifen unabhängig davon, ob die Übernahme durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft erfolgt. Die häufig erwähnte "Oma-Klausel" — Befreiung bei Selbstbewohnung seit dem 1. Februar 2002 — gilt nur für Ein- und Zweifamilienhäuser und erlischt mit dem nächsten Eigentümerwechsel. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist sie ohne Bedeutung.

Bei größeren Bauarbeiten (§ 48 GEG) greift die sogenannte 10-Prozent-Regel: Wer mehr als 10 % einer Bauteilfläche erneuert (zum Beispiel Außenputz, Dach, Fenster), muss die ganze Fläche auf den aktuellen Mindestwärmeschutz bringen. Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert, ist nicht betroffen — wer dagegen eine Hausseite komplett neu verputzt, löst die Dämmpflicht für diese Fläche aus.

Beim Heizungseinbau (§ 71 GEG) gilt seit 2024 in Neubaugebieten die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Regel. In Bestandsgebäuden hängt der Geltungszeitpunkt von der kommunalen Wärmeplanung ab — in Großstädten ab 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen ab 30. Juni 2028. Bis dahin sind auch Gasheizungen weiterhin zulässig, sofern sie technisch auf Wasserstoff umrüstbar geplant werden.

Was 2026 noch nicht gilt — und worüber diskutiert wird

Die viel zitierten Effizienzklassen-Ziele (E bis 2030, D bis 2033, C bis 2040) stammen nicht aus dem deutschen GEG, sondern aus der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie EPBD von 2024. Die EPBD muss bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Wie diese Umsetzung konkret aussieht — verbindliche Pfade, Ausnahmen, harmonisierte Klassen — ist Gegenstand des laufenden Gesetzgebungsverfahrens für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), das voraussichtlich im Sommer 2026 verabschiedet wird.

Bis dieses Gesetz steht, sind Stichtage und Effizienzklassen-Pfade rechtlich nicht verbindlich. Wer als Vermieter heute Sanierungsentscheidungen trifft, sollte aber wissen, in welche Richtung die EU-Vorgaben weisen: Der Durchschnittspfad sieht eine Reduktion des Primärenergiebedarfs um 16 % bis 2030 und 22 % bis 2035 vor. Mitgliedstaaten setzen dies typischerweise über Pflichten für die schlechtesten Effizienzklassen (worst-performing buildings) um.

Was die Untätigkeit kostet — Bußgeld und Marktrisiko

Bei Verstößen gegen bestehende GEG-Pflichten drohen Bußgelder von bis zu 50.000 € nach § 108 GEG. In der Praxis werden die Pflichten von Bauaufsichtsbehörden, bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegern und über den Energieausweis kontrolliert; im Verkaufs- und Vermietungsverfahren wird zunehmend systematisch geprüft.

Der größere Druck kommt aber nicht von der Ordnungsbehörde, sondern vom Markt. Drei Effekte wirken zusammen:

CO₂-Preis steigt 2026 auf mindestens 65 €/t. Über die Umlage nach Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz tragen Vermieter bei schlechter Gebäudeeffizienz bis zu 95 % dieser Kosten — was schlechte Gebäude in der Wirtschaftlichkeitsrechnung zunehmend belastet.

Brown Discount bei Verkauf und Beleihung: Banken modellieren die Energieklasse heute systematisch ein. Objekte mit Klasse F, G oder H werden mit Risikoaufschlägen bei der Belehnung versehen; Verkaufspreise liegen typischerweise 10 bis 20 % unter vergleichbaren Bestandsobjekten mit besseren Klassen.

ETS-2 ab 2027: Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Straßenverkehr wird die CO₂-Kosten weiter erhöhen, Schätzungen liegen bei 90 bis 200 €/t je nach Modellannahme.

Konkretes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten und Effizienzklasse G, Marktwert 900.000 € heute. Ohne Sanierung wirken bis 2030 drei Effekte zusammen — höhere CO₂-Kosten beim Vermieter (typischerweise 1.500 bis 3.000 € pro Jahr), schwierigere Anschlussfinanzierung mit Zinsaufschlag, und Marktwertabschlag beim Verkauf von 10 bis 25 % gegenüber sanierten Vergleichsobjekten. Die Summe dieser Effekte ist oft höher als die Sanierungskosten — vor allem nach Förderung.

Förderung 2026 — was tatsächlich verfügbar ist

KfW und BAFA als Hauptpfade

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt 2026 das zentrale Instrument. Sie teilt sich in zwei Hauptpfade.

Die KfW-Förderung "Wohngebäude — Kredit" (261/262) deckt Komplettsanierungen zum Effizienzhaus-Standard ab. Kredit bis 150.000 € pro Wohneinheit, mit Tilgungszuschüssen gestaffelt nach erreichtem Standard:

• Effizienzhaus 85: 5 % Tilgungszuschuss
• Effizienzhaus 70: 10 %
• Effizienzhaus 55: 15 %
• Effizienzhaus 40: 20 %

Zusätzlich gibt es einen Erneuerbare-Energien-Bonus von 5 %, wenn die Wärmeversorgung überwiegend mit Wärmepumpe, Biomasse oder Solarthermie erfolgt. Bei Worst-Performing-Buildings (Energieklassen H/G/F) kommt ein WPB-Bonus von 10 % hinzu.

Die BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (BEG EM) decken einzelne Maßnahmen ohne Komplettsanierung ab:

• 15 % der förderfähigen Kosten für Fassaden- und Dachdämmung, Fenster und Außentüren
• 25 bis 40 % je nach Technologie für klimafreundliche Heizungen (Luftwärmepumpe 25 %, Erdwärmepumpe 35 %, Biomasse 20 %, Solarthermie 25 %)
• Bonus für den Austausch alter Heizungen (Klimageschwindigkeitsbonus) — sofern noch verfügbar, abhängig vom jeweiligen Förderhaushalt

Wichtige Einschränkung — § 35c EStG nur für Selbstnutzer

Ein oft missverstandener Punkt: Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG (20 % der Sanierungskosten verteilt über drei Jahre, maximal 40.000 € pro Objekt) gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohngebäude. Für vermietete Immobilien greift sie nicht.

Vermieter haben dafür einen anderen Hebel: Sanierungskosten lassen sich als Werbungskosten sofort oder als Erhaltungsaufwand über bis zu fünf Jahre verteilen — abhängig von der steuerlichen Einordnung der Maßnahme. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand entscheidet darüber, ob die Kosten im Jahr der Zahlung absetzbar sind oder über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. Diese Frage ist im konkreten Fall mit dem Steuerberater zu klären.

Regionale Programme als Aufstockung

Viele Bundesländer und Kommunen ergänzen die Bundesförderung mit eigenen Programmen. Beispiele:

• Bayern: 10.000-Häuser-Programm und EnergieBonusBayern
• Nordrhein-Westfalen: progres.nrw und NRW.BANK-Programme
• Berlin: Förderung "Effiziente GebäudePLUS"
• Baden-Württemberg: L-Bank-Programme für energetische Sanierung

Kombinationen sind in der Regel möglich, solange die Gesamtförderung die Sanierungskosten nicht übersteigt. Die jeweilige Landesförderbank oder die kommunale Energieberatung gibt Auskunft. Vermieter mit Beständen in mehreren Bundesländern sollten die Programme parallel prüfen; die Konditionen unterscheiden sich erheblich.

Antragsreihenfolge — der häufigste Förderfehler

Der mit Abstand häufigste Fehler bei der Förderbeantragung: Baubeginn vor Antragstellung. Bei KfW und BAFA gilt einheitlich, dass der Förderantrag vor jedem Liefervertrag, vor jedem Bauvertrag und vor dem ersten Spatenstich eingegangen sein muss. Wer im Februar bestellt und im März den Antrag stellt, geht leer aus — auch wenn alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Praktischer Ablauf: Energieeffizienz-Experte aus der dena-Expertenliste beauftragen, Sanierungsfahrplan erstellen lassen, Förderantrag stellen, Zusage abwarten, dann Aufträge vergeben und mit dem Bau beginnen. Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar.

Modernisierungsumlage — wie Vermieter Sanierungskosten refinanzieren

Die Grundregeln nach § 559 BGB

Vermieter dürfen bei Modernisierungen 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Voraussetzung ist, dass es sich um echte Modernisierungsmaßnahmen handelt — Energieeinsparung, Wohnwertverbesserung, Schaffung neuen Wohnraums — und nicht um bloße Instandhaltung.

Wichtige Abzüge, bevor die 8 % berechnet werden:

• Drittmittel wie KfW-Zuschüsse oder BAFA-Förderung mindern die umlagefähigen Kosten direkt
• Fiktiver Instandhaltungsanteil: Wenn eine Maßnahme zugleich Instandhaltung und Modernisierung ist (etwa Heizungstausch nach 30 Jahren), muss der Instandhaltungsanteil abgezogen werden. Der BGH (Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19) hat klargestellt, dass der Abzug auch bei noch funktionsfähigen, aber alten Bauteilen vorzunehmen ist

Die Kappungsgrenze begrenzt die maximale Erhöhung: höchstens 3 € pro m² in sechs Jahren. Bei Ausgangsmieten unter 7 € pro m² liegt die Grenze sogar bei 2 € pro m².

Sonderregeln beim Heizungstausch nach GEG

Hier gibt es seit 2024 eine eigene Konstruktion:

• Mit Inanspruchnahme von Fördermitteln: 10 % statt 8 % Umlage pro Jahr (§ 559e BGB), aber gekürzt um die erhaltenen Zuschüsse
• Ohne Fördermittel: 8 % Umlage nach § 559 BGB
• Kappungsgrenze speziell für Heizungstausch: maximal 0,50 € pro m² in sechs Jahren — deutlich strenger als die allgemeine 3-Euro-Grenze

Diese Regelung schützt Mieter vor sprunghaft steigender Miete nach einem GEG-bedingten Heizungstausch — schränkt aber auch die wirtschaftliche Refinanzierung ein. Im Ergebnis tragen Vermieter einen Teil der Heizungssanierung selbst, der sich nur indirekt über niedrigere Leerstandsrisiken und höhere Marktwerte amortisiert.

Vereinfachtes Verfahren nach Mietrechtsreform 2026

Eine wichtige Neuerung der für 2026 geplanten Mietrechtsreform: Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB wird attraktiver. Statt bisher 10.000 € steigt die Wertgrenze auf 20.000 € pro Wohnung — bis zu diesem Betrag können Modernisierungskosten ohne aufwändige Einzelaufstellung umgelegt werden, mit einem pauschalen Erhaltungsanteil von 30 %.

Wichtig: Die Reform ist derzeit (Stand Mai 2026) im Gesetzgebungsverfahren, der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist noch nicht in Kraft. Vermieter, die ohnehin Maßnahmen planen, sollten den Zeitpunkt mit dem Inkrafttreten abstimmen — wer im vereinfachten Verfahren bleibt, spart Aufwand für die Abrechnung gegenüber den Mietern.

Formale Vorgaben — wo Vermieter regelmäßig scheitern

Eine Modernisierungsumlage ist juristisch fehleranfällig. Drei Vorschriften müssen strikt eingehalten werden:

• Modernisierungsankündigung mindestens drei Monate vor Baubeginn, schriftlich, mit Angabe von Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und erwarteter Mieterhöhung
• Erhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten, mit transparenter Kostenaufstellung (eine Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken ist nach BGH-Rechtsprechung nicht zwingend, aber empfehlenswert)
• Mietfälligkeit nach Erhöhungserklärung erst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang; bei fehlender Vorankündigung verlängert sich die Frist um weitere sechs Monate

Wer eine dieser Anforderungen verfehlt, riskiert, dass die Modernisierungsumlage scheitert — oder erst Monate später durchsetzbar wird, mit entsprechendem Verzugsschaden.

Strategie statt Reflex — was Vermieter 2026 wirklich planen sollten

Den richtigen Sanierungsmoment finden

Energetische Sanierung ist 2026 selten eine Frage des "ob", sondern des "wann und wie". Drei strategische Anker.

Mit Pflichtmaßnahmen kombinieren. Wer ohnehin nach Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke dämmen oder einen alten Heizkessel ersetzen muss, sollte den Eingriff nutzen, um weitere wertvolle Maßnahmen mitzumachen — Fassadendämmung beim Gerüstaufbau, Fenster beim Putzwechsel. Die Einzelmaßnahme allein ist oft förderungstechnisch suboptimal; das Bündel mit Förderung ergibt deutlich bessere Konditionen.

Mit Mieterwechsel kombinieren. Größere Eingriffe sind im bewohnten Zustand mit erheblichem Aufwand und Konfliktrisiko verbunden. Der Auszug eines Mieters ist oft der wirtschaftlichste Zeitpunkt für eine grundständige Sanierung — kombiniert mit einer Mietzinsanpassung beim Neuabschluss, die rechtlich klarer ist als die Modernisierungsumlage im laufenden Vertrag.

Mit Heizungsende kombinieren. Eine Öl- oder Gasheizung über 25 Jahre ist faktisch eine tickende Uhr — sie kann jederzeit ausfallen. Wer plant, statt zu reagieren, hat die Wahl zwischen vergleichbaren Wärmepumpen-Systemen, vermeidet teure Notlösungen und kann Förderung beantragen, bevor das Heizgerät im Februar streikt.

Die drei Phasen einer geplanten Sanierung

Analyse und Sanierungsfahrplan: Ein zertifizierter Energieberater (dena-Expertenliste) erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Kosten: 700 bis 1.500 € für ein Einfamilienhaus, höhere Beträge bei Mehrfamilienhäusern. Förderung bis 80 % über BAFA-Energieberatung. Der iSFP zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Förderungen jeweils greifen.

Förderbeantragung und Finanzierungsstruktur: Alle Förderungen vor Baubeginn beantragen — KfW und BAFA über die Hausbank bzw. das BAFA-Onlineportal. Kombination mit Landesförderung prüfen. Steuerlich die Erhaltungsaufwand-/Herstellungskosten-Frage mit dem Steuerberater klären. Liquidität für die Vorfinanzierung sicherstellen (Förderzuschüsse fließen erst nach Abschluss und Verwendungsnachweis).

Umsetzung mit Mieterkommunikation: Modernisierungsankündigung rechtzeitig zustellen. Mit den Mietern transparent kommunizieren — was wann passiert, wie lange Beeinträchtigungen dauern, welche Mieterhöhung am Ende kommt. Übergabeprotokolle und Fotodokumentation während der Bauphase erleichtern spätere Abrechnungen erheblich.

Was ein gut sanierter Bestand 2030 wert ist

Wer 2026 strategisch saniert und auf Klasse C oder besser kommt, hat 2030 einen Bestand, der für Banken, Käufer und Mieter attraktiv ist. Im sich verschärfenden Marktumfeld — strengere EPBD-Vorgaben, ETS-2, höhere CO₂-Preise — werden gut energetisch positionierte Objekte deutlich besser handelbar sein. Schlecht energetisch positionierte Objekte werden dagegen mit wachsenden Abschlägen gehandelt.

Das ist nicht zwingend eine "Wertsteigerung" gegenüber heute; oft ist es die Vermeidung einer Wertminderung gegenüber dem Markt. Wer weder saniert noch akzeptiert, dass das Objekt im Wert relativ verliert, wird in den nächsten Jahren in eine Lage geraten, in der weder Verkauf noch Anschlussfinanzierung zu vernünftigen Konditionen möglich sind.

Fazit

Das GEG ist 2026 weder so streng wie befürchtet noch so weich wie gehofft. Die anlassbezogenen Pflichten — Eigentümerwechsel, 10-Prozent-Regel, alte Heizkessel — sind real und mit Bußgeld bewehrt. Eine pauschale Sanierungspflicht für alle Wohngebäude existiert dagegen nicht. Was sich aber durchsetzt, ist der wirtschaftliche Druck: CO₂-Preis, Brown Discount bei Bewertung und Finanzierung, höhere Anforderungen an die Vermietbarkeit guter Lagen.

Die Reform zum Gebäudemodernisierungsgesetz im Sommer 2026 wird die Rahmenbedingungen neu sortieren, ohne den Grundsatz zu ändern: Wer in den nächsten zehn Jahren noch Geld mit Mietwohnungen verdienen will, kommt um energetische Modernisierung nicht herum. Die Frage ist nicht, ob saniert wird, sondern wann, in welcher Reihenfolge und mit welcher Förderkombination. Wer früh plant, hat die besseren Karten — wer wartet, zahlt höhere Preise, bei Material, Handwerkern und an der CO₂-Front.

Die nüchterne Botschaft im Mai 2026: Es ist eine schlechte Zeit, untätig zu sein, und eine gute Zeit, einen Sanierungsfahrplan in die Schublade zu legen. Wer 2027 oder 2028 saniert, wird die Vorbereitungsarbeit von heute schätzen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel basiert auf dem Stand Mai 2026 und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung dar. GEG-Bestimmungen, Förderprogramme und Konditionen können sich kurzfristig ändern; das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz wird die Rechtslage verändern. Konsultieren Sie vor Sanierungsentscheidungen einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten, Steuerberater und gegebenenfalls einen Mietrechtsanwalt. Alle Angaben ohne Gewähr.