GEG 2026: Sanierungspflicht und Förderung für Vermieter

Was 2026 wirklich gilt

Pflichten nach geltendem GEG — kein Pauschalzwang

Anders als oft behauptet, gibt es in Deutschland 2026 keine allgemeine Sanierungspflicht für alle Wohngebäude. Es existiert kein gesetzlicher Stichtag, bis zu dem jedes Haus eine bestimmte Effizienzklasse erreichen muss. Was es gibt, ist ein Bündel anlassbezogener Pflichten.

Beim Eigentümerwechsel müssen die neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach Grundbucheintrag drei Maßnahmen nachholen, sofern noch nicht erfüllt: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (U-Wert ≤ 0,24 W/m²K) und Dämmung zugänglicher Warmwasser- und Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen (beides Nachrüstpflichten nach § 47 GEG) sowie der Austausch von Öl- oder Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, sofern es sich um Konstanttemperatur- oder Standardkessel handelt (Betriebsverbot nach § 72 GEG; Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind ausgenommen). Diese Pflichten greifen unabhängig davon, ob die Übernahme durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft erfolgt. Die häufig erwähnte „Oma-Klausel" — Befreiung bei Selbstbewohnung seit dem 1. Februar 2002 — gilt nur für Ein- und Zweifamilienhäuser und erlischt mit dem nächsten Eigentümerwechsel. Für vermietete Mehrfamilienhäuser ist sie ohne Bedeutung.

Bei größeren Bauarbeiten (§ 48 GEG) greift die sogenannte 10-Prozent-Regel: Wer mehr als 10 % einer Bauteilfläche erneuert (zum Beispiel Außenputz, Dach, Fenster), muss die ganze Fläche auf den aktuellen Mindestwärmeschutz bringen. Wer nur kleinere Putzschäden ausbessert, ist nicht betroffen — wer dagegen eine Hausseite komplett neu verputzt, löst die Dämmpflicht für diese Fläche aus.

Beim Heizungseinbau gilt nach dem GEG 2024 in Neubaugebieten die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Regel; in Bestandsgebäuden hängt der Geltungszeitpunkt von der kommunalen Wärmeplanung ab — in Großstädten (über 100.000 Einwohner) ab 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen ab 30. Juni 2028. Genau diese 65-Prozent-Pflicht soll mit dem GModG aber vollständig entfallen. Weil das neue Gesetz zum 1. Juli 2026 möglicherweise noch nicht in Kraft ist, hat die Bundesregierung angekündigt, die andernfalls ab 30. Juni 2026 in Großstädten greifende Pflicht bis zum 1. November 2026 auszusetzen — im Sommer soll keine Rechtsunsicherheit entstehen. Bis dahin bleiben auch Gasheizungen zulässig.

Was 2026 noch nicht gilt — und worüber diskutiert wird

Die viel zitierten Effizienzklassen-Ziele (E bis 2030, D bis 2033, C bis 2040) stammen nicht aus dem deutschen GEG, sondern aus früheren Entwürfen der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie EPBD; in der final beschlossenen Fassung von 2024 sind diese starren Klassenziele nicht mehr enthalten. Die EPBD hätte bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden müssen — diese Frist ist inzwischen verstrichen, ohne dass die Umsetzung abgeschlossen ist. Sie ist Gegenstand des laufenden Gesetzgebungsverfahrens zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, Kabinettsbeschluss 13. Mai 2026), das im Sommer 2026 in Kraft treten soll.

Bis dieses Gesetz steht, sind Stichtage und Effizienzklassen-Pfade rechtlich nicht verbindlich. Wer als Vermieter heute Sanierungsentscheidungen trifft, sollte aber wissen, in welche Richtung die EU-Vorgaben weisen: Der Durchschnittspfad sieht für den Wohngebäudebestand eine Reduktion des Primärenergiebedarfs um 16 % bis 2030 und rund 20 bis 22 % bis 2035 vor, dazu einen Nullemissionsstandard für Neubauten ab 2030. Mitgliedstaaten setzen dies typischerweise über Pflichten für die schlechtesten Effizienzklassen (worst-performing buildings) um.

Was die Untätigkeit kostet — Bußgeld und Marktrisiko

Bei Verstößen gegen bestehende GEG-Pflichten drohen Bußgelder von bis zu 50.000 € nach § 108 GEG. In der Praxis werden die Pflichten von Bauaufsichtsbehörden, bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegern und über den Energieausweis kontrolliert; im Verkaufs- und Vermietungsverfahren wird zunehmend systematisch geprüft.

Der größere Druck kommt aber nicht von der Ordnungsbehörde, sondern vom Markt. Drei Effekte wirken zusammen:

• CO₂-Preis: Der nationale CO₂-Preis wird 2026 erstmals versteigert, in einem Korridor von 55 bis 65 €/t (anschließend Festpreisverkauf bei 68 €). Über die Umlage nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz tragen Vermieter bei schlechter Gebäudeeffizienz bis zu 95 % dieser Kosten — was schlechte Gebäude in der Wirtschaftlichkeitsrechnung zunehmend belastet.
• Brown Discount bei Verkauf und Beleihung: Banken modellieren die Energieklasse heute systematisch ein. Objekte mit Klasse F, G oder H werden mit Risikoaufschlägen bei der Beleihung versehen; Verkaufspreise liegen typischerweise 10 bis 20 % unter vergleichbaren Bestandsobjekten mit besseren Klassen.
• ETS-2 ab 2028: Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Straßenverkehr wurde von 2027 auf 2028 verschoben und wird die CO₂-Kosten danach weiter erhöhen; die Schätzungen variieren stark. Für 2027 gilt übergangsweise das nationale System etwa auf dem 2026er-Niveau.

Konkretes Beispiel: ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten und Effizienzklasse G, Marktwert 900.000 € heute. Ohne Sanierung wirken bis 2030 drei Effekte zusammen — höhere CO₂-Kosten beim Vermieter (typischerweise 1.500 bis 3.000 € pro Jahr), schwierigere Anschlussfinanzierung mit Zinsaufschlag und ein Marktwertabschlag beim Verkauf von 10 bis 25 % gegenüber sanierten Vergleichsobjekten. Die Summe dieser Effekte ist oft höher als die Sanierungskosten — vor allem nach Förderung.

Förderung 2026 — was tatsächlich verfügbar ist

KfW und BAFA als Hauptpfade

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt 2026 das zentrale Instrument und ist nach aktuellem Stand bis mindestens 2029 gesichert. Sie verteilt sich auf mehrere Pfade.

Komplettsanierung zum Effizienzhaus (KfW 261). Der KfW-Kredit „Wohngebäude" deckt Sanierungen zum Effizienzhaus-Standard ab: bis 150.000 € Kredit pro Wohneinheit, mit Tilgungszuschüssen gestaffelt nach erreichtem Standard — Effizienzhaus 85: 5 %, EH 70: 10 %, EH 55: 15 %, EH 40: 20 %. Hinzu kommen ein Bonus von 5 % für die Erneuerbare-Energien- bzw. Nachhaltigkeits-Klasse (überwiegende Wärmeversorgung mit Wärmepumpe, Biomasse oder Solarthermie) sowie ein Worst-Performing-Building-Bonus von 10 % für Objekte der Energieklassen H, G oder F. Ein individueller Sanierungsfahrplan bringt zusätzlich 5 %.

Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (BAFA, BEG EM). Dämmung von Fassade und Dach, Fenster und Außentüren sowie Anlagentechnik (außer Heizung) und Heizungsoptimierung werden weiterhin über das BAFA bezuschusst: 15 % der förderfähigen Kosten, plus 5 % iSFP-Bonus bei vorliegendem Sanierungsfahrplan, Bemessungsgrundlage bis 30.000 € pro Wohneinheit und Jahr (mit iSFP bis 60.000 €).

Heizungstausch (KfW 458) — für Vermieter mit Einschränkung. Wichtig und oft übersehen: Die Förderung für den Heizungstausch (Wärmepumpe, Biomasse, Anschluss an ein Wärmenetz) läuft seit 2024 nicht mehr über das BAFA, sondern über die KfW (Programm 458). Die Grundförderung beträgt 30 %; für effiziente Wärmepumpen kommt ein Effizienzbonus von 5 % hinzu. Der Klimageschwindigkeitsbonus (20 %) und der Einkommensbonus (30 %) sind jedoch ausdrücklich selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten — Vermieter erhalten sie nicht. Für vermietete Objekte liegt der Heizungs-Zuschuss damit typischerweise bei rund 30 bis 35 %, bezogen auf eine Bemessungsgrundlage von maximal 30.000 € pro Wohneinheit.

Wichtige Einschränkung — § 35c EStG nur für Selbstnutzer

Ein oft missverstandener Punkt: Die steuerliche Förderung nach § 35c EStG (20 % der Sanierungskosten verteilt über drei Jahre, maximal 40.000 € pro Objekt) gilt ausschließlich für selbstgenutzte Wohngebäude. Für vermietete Immobilien greift sie nicht.

Vermieter haben dafür einen anderen Hebel: Sanierungskosten lassen sich als Werbungskosten sofort oder als Erhaltungsaufwand über bis zu fünf Jahre verteilen — abhängig von der steuerlichen Einordnung der Maßnahme. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand entscheidet darüber, ob die Kosten im Jahr der Zahlung absetzbar sind oder über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden müssen. Diese Frage ist im konkreten Fall mit dem Steuerberater zu klären.

Regionale Programme als Aufstockung

Viele Bundesländer und Kommunen ergänzen die Bundesförderung mit eigenen Programmen — zum Beispiel Bayern (10.000-Häuser-Programm, EnergieBonusBayern), Nordrhein-Westfalen (progres.nrw und NRW.BANK-Programme), Berlin (Förderung „Effiziente GebäudePLUS") oder Baden-Württemberg (L-Bank-Programme für energetische Sanierung).

Kombinationen sind in der Regel möglich, solange die Gesamtförderung die Sanierungskosten nicht übersteigt. Die jeweilige Landesförderbank oder die kommunale Energieberatung gibt Auskunft. Vermieter mit Beständen in mehreren Bundesländern sollten die Programme parallel prüfen; die Konditionen unterscheiden sich erheblich.

Antragsreihenfolge — der häufigste Förderfehler

Der mit Abstand häufigste Fehler bei der Förderbeantragung: Baubeginn vor Antragstellung. Bei KfW und BAFA gilt einheitlich, dass der Förderantrag vor jedem Liefervertrag, vor jedem Bauvertrag und vor dem ersten Spatenstich eingegangen sein muss. Wer im Februar bestellt und im März den Antrag stellt, geht leer aus — auch wenn alle inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Praktischer Ablauf: Energieeffizienz-Experten aus der dena-Expertenliste beauftragen, Sanierungsfahrplan erstellen lassen, Förderantrag stellen, Zusage abwarten, dann Aufträge vergeben und mit dem Bau beginnen. Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar.

Modernisierungsumlage — wie Vermieter Sanierungskosten refinanzieren

Die Grundregeln nach § 559 BGB

Vermieter dürfen bei Modernisierungen 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Voraussetzung ist, dass es sich um echte Modernisierungsmaßnahmen handelt — Energieeinsparung, Wohnwertverbesserung, Schaffung neuen Wohnraums — und nicht um bloße Instandhaltung. Wichtige Abzüge, bevor die 8 % berechnet werden:

• Drittmittel wie KfW-Zuschüsse oder BAFA-Förderung mindern die umlagefähigen Kosten direkt.
• Fiktiver Instandhaltungsanteil: Ist eine Maßnahme zugleich Instandhaltung und Modernisierung (etwa Heizungstausch nach 30 Jahren), muss der Instandhaltungsanteil abgezogen werden. Der BGH (Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19) hat klargestellt, dass der Abzug auch bei noch funktionsfähigen, aber alten Bauteilen vorzunehmen ist.
• Kappungsgrenze: höchstens 3 € pro m² in sechs Jahren; bei Ausgangsmieten unter 7 € pro m² sogar nur 2 € pro m².

Sonderregeln beim Heizungstausch nach GEG

Hier gilt seit 2024 eine eigene Konstruktion: Mit Inanspruchnahme von Fördermitteln dürfen 10 % statt 8 % pro Jahr umgelegt werden (§ 559e BGB), aber gekürzt um die erhaltenen Zuschüsse; ohne Fördermittel bleibt es bei 8 % nach § 559 BGB. Die Kappungsgrenze speziell für den Heizungstausch liegt bei maximal 0,50 € pro m² in sechs Jahren — deutlich strenger als die allgemeine 3-Euro-Grenze.

Diese Regelung schützt Mieter vor sprunghaft steigender Miete nach einem GEG-bedingten Heizungstausch — schränkt aber auch die wirtschaftliche Refinanzierung ein. Im Ergebnis tragen Vermieter einen Teil der Heizungssanierung selbst, der sich nur indirekt über niedrigere Leerstandsrisiken und höhere Marktwerte amortisiert. Wie der künftige Mieterschutz im GModG genau ausgestaltet wird, war bei Kabinettsbeschluss noch in Abstimmung — die Grundmechanik der geförderten Umlage dürfte aber bestehen bleiben.

Vereinfachtes Verfahren nach Mietrechtsreform 2026

Eine wichtige Neuerung der separaten, für 2026 geplanten Mietrechtsreform („Mietrecht II"): Das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB wird attraktiver. Statt bisher 10.000 € soll die Wertgrenze auf 20.000 € pro Wohnung steigen — bis zu diesem Betrag lassen sich Modernisierungskosten ohne aufwändige Einzelaufstellung umlegen, mit einem pauschalen Erhaltungsanteil von 30 %.

Wichtig: Diese Reform ist derzeit (Stand Juni 2026) noch im Gesetzgebungsverfahren; der Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist noch nicht in Kraft, es gelten weiter 10.000 €. Vermieter, die ohnehin Maßnahmen planen, sollten den Zeitpunkt mit dem Inkrafttreten abstimmen — wer im vereinfachten Verfahren bleibt, spart Aufwand für die Abrechnung gegenüber den Mietern.

Formale Vorgaben — wo Vermieter regelmäßig scheitern

Eine Modernisierungsumlage ist juristisch fehleranfällig. Drei Vorschriften müssen strikt eingehalten werden:

• Modernisierungsankündigung mindestens drei Monate vor Baubeginn, schriftlich, mit Angabe von Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und erwarteter Mieterhöhung.
• Erhöhungserklärung nach Abschluss der Arbeiten, mit transparenter Kostenaufstellung (eine Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken ist nach BGH-Rechtsprechung nicht zwingend, aber empfehlenswert).
• Mietfälligkeit erst ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung; bei fehlender Vorankündigung verlängert sich die Frist um weitere sechs Monate.

Wer eine dieser Anforderungen verfehlt, riskiert, dass die Modernisierungsumlage scheitert — oder erst Monate später durchsetzbar wird, mit entsprechendem Verzugsschaden.

Strategie statt Reflex — was Vermieter 2026 wirklich planen sollten

Den richtigen Sanierungsmoment finden

Energetische Sanierung ist 2026 selten eine Frage des „ob", sondern des „wann und wie". Drei strategische Anker.

Mit Pflichtmaßnahmen kombinieren. Wer ohnehin nach Eigentümerwechsel die oberste Geschossdecke dämmen oder einen alten Heizkessel ersetzen muss, sollte den Eingriff nutzen, um weitere wertvolle Maßnahmen mitzumachen — Fassadendämmung beim Gerüstaufbau, Fenster beim Putzwechsel. Die Einzelmaßnahme allein ist oft förderungstechnisch suboptimal; das Bündel mit Förderung ergibt deutlich bessere Konditionen.

Mit Mieterwechsel kombinieren. Größere Eingriffe sind im bewohnten Zustand mit erheblichem Aufwand und Konfliktrisiko verbunden. Der Auszug eines Mieters ist oft der wirtschaftlichste Zeitpunkt für eine grundständige Sanierung — kombiniert mit einer Mietzinsanpassung beim Neuabschluss, die rechtlich klarer ist als die Modernisierungsumlage im laufenden Vertrag.

Mit Heizungsende kombinieren. Eine Öl- oder Gasheizung über 25 Jahre ist faktisch eine tickende Uhr — sie kann jederzeit ausfallen. Wer plant, statt zu reagieren, hat die Wahl zwischen vergleichbaren Wärmepumpen-Systemen, vermeidet teure Notlösungen und kann Förderung beantragen, bevor das Heizgerät im Februar streikt.

Die drei Phasen einer geplanten Sanierung

Analyse und Sanierungsfahrplan: Ein zertifizierter Energieberater (dena-Expertenliste) erstellt einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP). Kosten: 700 bis 1.500 € für ein Einfamilienhaus, höhere Beträge bei Mehrfamilienhäusern; die Energieberatung wird anteilig über das BAFA bezuschusst. Der iSFP zeigt auf, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Förderungen jeweils greifen.

Förderbeantragung und Finanzierungsstruktur: Alle Förderungen vor Baubeginn beantragen — KfW über die Hausbank bzw. das KfW-Zuschussportal, BAFA-Einzelmaßnahmen über das BAFA-Onlineportal. Kombination mit Landesförderung prüfen. Steuerlich die Erhaltungsaufwand-/Herstellungskosten-Frage mit dem Steuerberater klären. Liquidität für die Vorfinanzierung sicherstellen, da Zuschüsse erst nach Abschluss und Verwendungsnachweis fließen.

Umsetzung mit Mieterkommunikation: Modernisierungsankündigung rechtzeitig zustellen. Mit den Mietern transparent kommunizieren — was wann passiert, wie lange Beeinträchtigungen dauern, welche Mieterhöhung am Ende kommt. Übergabeprotokolle und Fotodokumentation während der Bauphase erleichtern spätere Abrechnungen erheblich.

Was ein gut sanierter Bestand 2030 wert ist

Wer 2026 strategisch saniert und auf Klasse C oder besser kommt, hat 2030 einen Bestand, der für Banken, Käufer und Mieter attraktiv ist. Im sich verschärfenden Marktumfeld — strengere EPBD-Vorgaben, ETS-2, höhere CO₂-Preise — werden gut energetisch positionierte Objekte deutlich besser handelbar sein. Schlecht positionierte Objekte werden dagegen mit wachsenden Abschlägen gehandelt.

Das ist nicht zwingend eine „Wertsteigerung" gegenüber heute; oft ist es die Vermeidung einer Wertminderung gegenüber dem Markt. Wer weder saniert noch akzeptiert, dass das Objekt im Wert relativ verliert, gerät in den nächsten Jahren in eine Lage, in der weder Verkauf noch Anschlussfinanzierung zu vernünftigen Konditionen möglich sind.

Fazit

Das GEG ist 2026 weder so streng wie befürchtet noch so weich wie gehofft. Die anlassbezogenen Pflichten — Eigentümerwechsel, 10-Prozent-Regel, alte Heizkessel — sind real und mit Bußgeld bewehrt. Eine pauschale Sanierungspflicht für alle Wohngebäude existiert dagegen nicht. Was sich aber durchsetzt, ist der wirtschaftliche Druck: CO₂-Preis, Brown Discount bei Bewertung und Finanzierung, höhere Anforderungen an die Vermietbarkeit guter Lagen.

Der Übergang vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz im Sommer 2026 sortiert die Rahmenbedingungen neu — technologieoffener beim Heizen, ohne pauschale 65-Prozent-Pflicht —, ändert aber nicht den Grundsatz: Wer in den nächsten zehn Jahren noch Geld mit Mietwohnungen verdienen will, kommt um energetische Modernisierung nicht herum. Die Frage ist nicht, ob saniert wird, sondern wann, in welcher Reihenfolge und mit welcher Förderkombination. Wer früh plant, hat die besseren Karten — wer wartet, zahlt höhere Preise bei Material, Handwerkern und an der CO₂-Front.

Die nüchterne Botschaft im Juni 2026: Es ist eine schlechte Zeit, untätig zu sein, und eine gute Zeit, einen Sanierungsfahrplan in die Schublade zu legen. Wer 2027 oder 2028 saniert, wird die Vorbereitungsarbeit von heute schätzen.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel basiert auf dem Stand Juni 2026 und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung dar. GEG-Bestimmungen, Förderprogramme und Konditionen können sich kurzfristig ändern; das beschlossene, aber noch nicht in Kraft getretene Gebäudemodernisierungsgesetz wird die Rechtslage verändern. Konsultieren Sie vor Sanierungsentscheidungen einen zertifizierten Energieeffizienz-Experten, Steuerberater und gegebenenfalls einen Mietrechtsanwalt. Alle Angaben ohne Gewähr.