Überblick
Die Tool-Suite unterstützt Sie bei steuerlichen und finanziellen Berechnungen rund um Ihre Immobilien. Der Grundsteuerrechner ermittelt die jährliche und monatliche Grundsteuer nach der offiziellen deutschen Berechnungsformel. Der Sonder-AfA-Prüfer analysiert Ihre Berechtigung für Sonderabschreibungen nach §7b und §7i EStG. Der Zinssatzrechner berechnet realistische Zinssätze basierend auf Ihrer Bonität und den Objekteigenschaften.
Grundsteuerrechner – Steuerbelastung ermitteln
Der Grundsteuerrechner berechnet die Grundsteuer für Ihre Immobilie nach der offiziellen deutschen Berechnungsformel. Das Ergebnis zeigt sowohl die jährliche als auch die monatliche Belastung.
Drei Eingabeparameter
Der Grundstückswert in Euro bildet die Berechnungsgrundlage. Bei kürzlich erworbenen Immobilien können Sie den Kaufpreis verwenden, alternativ den Wert aus einem aktuellen Gutachten oder den örtlichen Bodenrichtwert.
Die Steuermesszahl in Promille wird vom Finanzamt festgelegt. Der Standardwert beträgt 3,5 ‰ für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Zweifamilienhäuser verwenden 3,1 ‰, gewerbliche Grundstücke 6,0 ‰.
Der Hebesatz in Prozent wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und variiert regional stark. Ländliche Gemeinden liegen typischerweise bei 300-500 %, Großstädte bei 500-800 %. Den aktuellen Hebesatz finden Sie auf der Website Ihrer Stadtverwaltung.
Berechnungslogik
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Zunächst wird der Steuermessbetrag aus Grundstückswert und Steuermesszahl ermittelt. Dann ergibt sich die jährliche Grundsteuer aus dem Steuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz. Die monatliche Grundsteuer ist das Jahresergebnis geteilt durch 12.
Ergebnisanzeige
Der Ergebnisbereich zeigt alle eingegebenen Werte zur Kontrolle sowie den berechneten Steuermessbetrag als Zwischenergebnis. Die jährliche Grundsteuer erscheint grün hinterlegt, die monatliche blau. Ein Informations-Modal erklärt bei Bedarf die Werteermittlung im Detail.
Sonder-AfA-Prüfer – Abschreibungsvorteile nutzen
Der Sonder-AfA-Prüfer analysiert automatisch Ihre Berechtigung für steuerliche Sonderabschreibungen. Das Tool prüft die Voraussetzungen für §7b EStG bei Neubauten und §7i EStG bei denkmalgeschützten Gebäuden.
Geprüfte Abschreibungsarten
Die Regelung nach §7b EStG für Neubauten ab 2023 ermöglicht eine Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr über 4 Jahre. Voraussetzungen sind ein Kaufdatum ab dem 01.01.2023, der KfW-Standard "Effizienzhaus 40 NH (mit QNG)" sowie ein maximaler Gebäudepreis von 5.200 € pro m².
Die auslaufende Regelung nach §7b EStG für den Zeitraum 2019-2021 bietet ebenfalls 5 Prozent pro Jahr über 4 Jahre. Diese gilt für Kaufdaten zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2021 bei einer Preisobergrenze von 3.000 € pro m².
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG ermöglicht eine erhöhte Abschreibung von 9 Prozent pro Jahr über 8 Jahre. Voraussetzung ist die offizielle Einstufung als Baudenkmal mit Zustimmung der Denkmalschutzbehörde.
Eingabeparameter
Das Formular erfasst Kaufpreis pro Quadratmeter, Anteil Grund und Boden, Baujahr und Kaufdatum als Pflichtfelder. Optional geben Sie den Denkmalstatus und die KfW-Effizienzklasse an. Der Bodenanteil wird automatisch vom Kaufpreis abgezogen, da nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist.
Ergebnisdarstellung
Bei erfüllten Voraussetzungen zeigt der Ergebnisbereich alle zutreffenden Abschreibungsarten mit Prozentsatz und Dauer. Mehrere Abschreibungsarten können gleichzeitig zutreffen. Bei fehlender Berechtigung listet die Anzeige alle nicht erfüllten Voraussetzungen detailliert auf.
Integration mit ImmoCheck
Bei Aufruf über den ImmoCheck steht eine Autofill-Funktion zur Verfügung. Ein Klick übernimmt automatisch alle relevanten Werte aus der vorherigen Analyse. Ein Informations-Modal erklärt die gesetzlichen Grundlagen mit direkten Links zu den offiziellen Gesetzestexten.
Zinssatzrechner – Konditionen einschätzen
Der Zinssatzrechner ermittelt realistische Zinssätze basierend auf Risikofaktoren und aktuellen Marktbedingungen. Das Tool berücksichtigt Finanzierungsstruktur, Kreditnehmerprofil und Objekteigenschaften.
Finanzierungsstruktur
Die Zinsbindungsfrist bestimmt die Dauer der Zinsfestschreibung von kurzfristig bis über 15 Jahre. Längere Bindungen erhöhen den Zinsaufschlag. Die Eigenkapitalquote beeinflusst das Ausfallrisiko maßgeblich – höhere Quoten führen zu niedrigeren Zinsen. Darlehensbetrag, Laufzeit und anfängliche Tilgung werden ebenfalls berücksichtigt.
Kreditnehmer-Profil
Der Schufa-Score ist einer der wichtigsten Faktoren. Die Kategorien reichen von ausgezeichnet mit 97-100 Punkten bis mangelhaft unter 65 Punkten. Ein schlechter Score kann den Zins um bis zu 1,5 Prozent erhöhen. Die Beschäftigungsart beeinflusst die Einkommensstabilität – Beamte erhalten die besten Konditionen, Selbständige unter 3 Jahren zahlen höhere Aufschläge.
Objektbezogene Faktoren
Die Objektart beeinflusst die Beleihungsfähigkeit. Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben niedrige Aufschläge, Gewerbeobjekte deutlich höhere. Die Standortqualität bewertet die Lage von A-Lagen in Metropolen bis D-Lagen in strukturschwachen Gebieten. Die Nutzungsart unterscheidet zwischen Eigennutzung und Vermietung.
Berechnungsergebnis
Das Ergebnis zeigt den effektiven Jahreszins, den Basiszins, den Aufschlag und die Risikoklasse von A bis E. Zwei Berechnungsmethoden stehen zur Auswahl: prozentuale Aufschläge oder absolute Basispunkte.
Integration mit anderen Funktionen
Bei Aufruf aus dem ImmoCheck oder der Finanzierungserfassung werden Eigenkapitalquote, Darlehensbetrag und Zinsbindung automatisch vorausgefüllt. Der Übernehmen-Button überträgt den berechneten Zinssatz direkt in das Ausgangsformular.
Integration in den Analyse-Workflow
Alle drei Tools sind in den ImmoCheck integriert und können direkt aus dem Formular aufgerufen werden. Der Grundsteuerrechner unterstützt bei der Eingabe der monatlichen Grundsteuer im Kapitel "Miete und Betriebskosten". Der Sonder-AfA-Prüfer hilft bei der Einschätzung steuerlicher Vorteile im Kapitel "AfA und Steuer". Der Zinssatzrechner liefert realistische Zinssätze für das Kapitel "Finanzierung".
Berechnete Werte können per Klick übernommen werden. So fließen die Ergebnisse direkt in Ihre Immobilienanalyse ein, ohne dass Sie Werte manuell übertragen müssen.