Überblick
Die Szenario-Simulation berechnet die wirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie auf Basis Ihrer Eingaben zu Miete, Kosten, Finanzierung und Steuern. Variieren Sie einzelne Parameter und sehen Sie sofort, wie sich Änderungen auf Cashflow und Rendite auswirken. Vergleichen Sie bis zu fünf Szenarien und Immobilien in einer Gegenüberstellung und exportieren Sie die Ergebnisse als PDF.
Szenario erstellen – Flexibel starten
Für jedes Szenario wählen Sie einen Ausgangspunkt. Die Option "Leeres Szenario" ermöglicht die vollständig manuelle Eingabe aller Parameter – ideal für geplante Käufe oder Was-wäre-wenn-Analysen. Alternativ wählen Sie eine bestehende Immobilie aus Ihrem Portfolio. In diesem Fall werden alle Formularfelder automatisch mit den gespeicherten Werten befüllt.
Fünf Parameterbereiche
Der Bereich Finanzierung erfasst Zinssatz, Tilgung, Darlehenssumme, Eigenkapital und Darlehenstyp. Bei Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, bei Tilgungsdarlehen sinkt sie über die Laufzeit.
Der Bereich Miete und Kosten enthält Kaltmiete, Stellplatzmiete, nicht umlagefähige und umlagefähige Kosten, Instandhaltung, Grundsteuer und Mietausfallrisiko – jeweils als Monatswerte.
Der Bereich Wachstum definiert die jährlichen Steigerungsraten für Miete und Immobilienwert.
Der Bereich Steuer und AfA erfasst Abschreibungsart, Abschreibungssatz, Sonder-AfA-Parameter, persönlichen Steuersatz und Grundstücksanteil.
Der Simulationszeitraum legt fest, über wie viele Jahre die Berechnung läuft – typischerweise 10, 30 oder 50 Jahre.
Berechnungsergebnisse – Kennzahlen und Verläufe
Nach der Berechnung erscheinen die Ergebnisse in mehreren Darstellungen.
KPI-Karten
Drei Kennzahlen zeigen die wirtschaftliche Situation auf einen Blick: Die Bruttomietrendite gibt das Verhältnis der Jahreskaltmiete zum Kaufpreis an. Der Mietfaktor zeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Miete amortisiert. Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals.
Kostenstruktur
Ein Kreisdiagramm visualisiert die monatliche Belastung. Die Segmente zeigen die Anteile für Zinsen, Tilgung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko und die verschiedenen Kostenarten. Beim Überfahren mit der Maus erscheinen die genauen Werte.
Verlaufsdiagramme
Drei Liniendiagramme zeigen die Entwicklung über den Simulationszeitraum. Der Cashflow-Chart stellt den Cashflow vor und nach Steuern dar. Der Vermögenszuwachs-Chart kombiniert jährliche Werte mit dem kumulierten Gesamtwert. Der Kapitaldienst-Chart zeigt Zinsen, Tilgung und Gesamtrate.
Für jedes Diagramm wählen Sie den Zeitraum und schalten zwischen Jahres- und Monatswerten um.
Szenarien vergleichen – Bis zu fünf Varianten
Die Vergleichsseite stellt mehrere Szenarien und Immobilien direkt gegenüber. Sie wählen bis zu fünf Elemente aus der Liste aller gespeicherten Szenarien und Portfolio-Immobilien.
Vergleichstabelle
Die Tabelle zeigt in der ersten Spalte alle Kennzahlen, in den weiteren Spalten die Werte der ausgewählten Elemente. Die Gliederung umfasst Basisdaten, Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Finanzierung, Steuern und Abschreibung, Prognoseparameter sowie Ergebniskennzahlen.
Positive Cashflow-Werte erscheinen grün, negative rot. Die erste Spalte bleibt beim horizontalen Scrollen fixiert.
Teilen und Exportieren
Ein Share-Link wird automatisch generiert und enthält die IDs der ausgewählten Elemente. Per Klick kopieren Sie den Link in die Zwischenablage. Empfänger mit Zugang zu Ihrem Account können den Vergleich direkt aufrufen.
Der PDF-Export erstellt einen Bericht mit der kompletten Vergleichstabelle im Querformat.
Detailansicht – Alle Parameter im Überblick
Jedes gespeicherte Szenario verfügt über eine eigene Detailseite. Der Kopfbereich zeigt Szenarioname, zugehörige Immobilie und Erstellungsdatum.
Sechs Tabellen gliedern alle Parameter: Basisdaten mit Kaufpreis und Objektinformationen, Mieteinnahmen mit Kaltmiete und Steigerungsraten, Bewirtschaftungskosten mit allen Kostenpositionen, Finanzierung mit Darlehensdetails, Steuern und Abschreibung mit AfA-Parametern sowie Prognoseparameter mit Wertsteigerung und Simulationszeitraum.
Die interaktiven Diagramme für Kostenstruktur, Cashflow, Vermögenszuwachs und Kapitaldienst sind wie auf der Hauptseite konfigurierbar.
Szenario-Simulation starten
Anwendungsbeispiele
Die Simulation eignet sich für verschiedene Fragestellungen.
Finanzierungsvergleich
Erstellen Sie mehrere Szenarien für dieselbe Immobilie mit unterschiedlichen Zinssätzen oder Tilgungsraten. Der Vergleich zeigt, wie sich die Konditionen auf Cashflow und Gesamtrendite auswirken.
Kaufentscheidung
Legen Sie Szenarien für verschiedene Kaufobjekte mit identischen Finanzierungsparametern an. Die Gegenüberstellung macht Unterschiede bei Rendite und Vermögensaufbau sichtbar.
Sensitivitätsanalyse
Variieren Sie einzelne Parameter wie Mietsteigerung oder Wertsteigerung. Sie sehen, wie sensibel das Ergebnis auf veränderte Annahmen reagiert.
Langfristplanung
Simulieren Sie die Entwicklung über 30 oder 50 Jahre. Der Vermögenszuwachs-Chart zeigt den kumulierten Effekt aus Tilgung, Wertsteigerung und Cashflow.
Berechnungslogik
Die Simulation rechnet jahrweise über den gewählten Zeitraum. Der Cashflow vor Steuern ergibt sich aus Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten und Kapitaldienst. Der steuerliche Effekt berücksichtigt abzugsfähige Zinsen und die lineare oder degressive AfA. Der Cashflow nach Steuern ist das Ergebnis nach Berücksichtigung der Steuererstattung oder -nachzahlung.
Bei Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate konstant, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Bei Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung konstant und die Rate sinkt mit den Zinsen.
Der Vermögenszuwachs kombiniert Cashflow nach Steuern, jährliche Tilgung und Wertsteigerung zu einem Gesamtwert.