Überblick
Die Analysesuite umfasst drei spezialisierte Tools: Der ImmoCheck bewertet die wirtschaftliche Seite einer Immobilie mit Cashflow, Renditen und Steuereffekten. Der StandortCheck analysiert die Lagequalität anhand sozioökonomischer Daten und Infrastruktur. Der EnergieCheck ordnet den Energieverbrauch ein und zeigt Optimierungspotenziale. Alle drei Tools arbeiten KI-gestützt und liefern strukturierte Ergebnisse.
ImmoCheck – Wirtschaftliche Analyse in sieben Kapiteln
Der ImmoCheck führt Sie durch eine strukturierte Erfassung aller relevanten Immobiliendaten. Das Formular ist in sieben Kapitel unterteilt, die aufeinander aufbauen.
Die sieben Kapitel im Überblick
Das erste Kapitel erfasst die Objektdetails: Kaufpreis, Wohnfläche, Stellplätze, Bundesland und Adresse. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler – werden automatisch je nach Bundesland berechnet. Sie geben Ihr Eigenkapital und das geplante Kaufdatum ein.
Im zweiten Kapitel beschreiben Sie die Ausstattung: Küche, Balkon, Garten, Heizungsart und Möblierung. Diese Angaben sind optional, verbessern aber die Genauigkeit der Bewertung.
Kapitel drei erfasst die Gebäudeinformationen: Baujahr, Zimmeranzahl, Etage, Denkmalschutzstatus und Energiedaten. Das Baujahr ist relevant für die Abschreibung, der Denkmalschutz für mögliche Sonder-AfA.
Im vierten Kapitel tragen Sie Miete und Betriebskosten ein: Kaltmiete, Stellplatzmiete, Grundsteuer sowie umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten.
Kapitel fünf behandelt die Finanzierung. Sie erfassen das Hauptdarlehen mit Zinsbindung, Effektivzins, Tilgungssatz und Darlehensart. Weitere Darlehen wie KfW-Kredite können Sie über einen Button hinzufügen. Das System berechnet automatisch den gewichteten Zinssatz und den monatlichen Kapitaldienst.
Das sechste Kapitel deckt AfA und Steuer ab: Ihr persönlicher Steuersatz, die Abschreibungsart und der Anteil von Grund und Boden. Bei denkmalgeschützten Objekten können Sie Sonder-AfA-Parameter eingeben.
Im siebten Kapitel erfassen Sie sonstige Kosten: Mietausfallreserve, Instandhaltungsrücklage sowie prognostizierte Miet- und Wertsteigerungen.
Automatische Datenübernahme
Sie können ein PDF-Exposé hochladen (max. 10 MB). Die KI extrahiert daraus automatisch Daten für die ersten drei Kapitel – Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Adresse und Ausstattungsmerkmale.
Nach Abschluss der ersten drei Kapitel wird Magic Fill verfügbar. Diese Funktion schlägt plausible Werte für die verbleibenden Felder vor, basierend auf den bereits eingegebenen Daten und Marktrichtwerten. Die Vorschläge dienen als Orientierung und sollten geprüft werden.
Berechnete Kennzahlen
Die Analyse liefert folgende Ergebnisse:
Cashflow vor und nach Steuern, monatlich und jährlich berechnet. Die Berechnung berücksichtigt Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Kapitaldienst, Rücklagen und Steuereffekte.
Bruttomietrendite und Mietfaktor mit Einordnung gegenüber Benchmark-Werten. Sie sehen, wie Ihre Immobilie im Marktvergleich abschneidet.
Eigenkapitalrendite unter Berücksichtigung des eingesetzten Kapitals und der Fremdfinanzierung.
Vermögenszuwachs durch Tilgung und prognostizierte Wertsteigerung.
Steuersituation mit Ausweis von Steuerbelastung oder Steuererstattung sowie der jährlichen AfA.
Entwicklungsdiagramme
Interaktive Diagramme zeigen die Entwicklung über wählbare Zeiträume von 10, 30 oder 50 Jahren:
Die Cashflow-Entwicklung visualisiert, wie sich Ihr monatlicher Überschuss über die Jahre verändert – vor und nach Steuern.
Das Vermögensdiagramm zeigt den kumulierten Aufbau durch Tilgung und Wertsteigerung.
Die Kapitaldienst-Entwicklung schlüsselt Zins- und Tilgungsanteile über die Laufzeit auf.
Das AfA-Diagramm zeigt die jährliche Abschreibung und den Buchwert-Verlauf.
Die Exit-Analyse berechnet für jeden wählbaren Verkaufszeitpunkt den prognostizierten Erlös und die Gesamtrendite.
Integrierte Rechner
Das Formular enthält Hilfsrechner für komplexe Eingaben: Ein Grundsteuerrechner ermittelt die monatliche Grundsteuer. Der Zinsrechner hilft bei der Einschätzung marktüblicher Zinssätze. Der Steuerrechner berechnet Ihren persönlichen Grenzsteuersatz. Der Sonder-AfA-Prüfer verlinkt zur externen Prüfung der Berechtigung.
StandortCheck – Lageanalyse mit über 12 Kriterien
Der StandortCheck bewertet die Qualität eines Standorts auf zwei Ebenen: sozioökonomische Faktoren und Infrastruktur. Das Ergebnis ist ein Score von 0 bis 100 für jede Kategorie sowie eine Gesamtbewertung.
Sozioökonomische Bewertung
Für die sozioökonomische Analyse benötigt das System eine vollständige Adresse mit Postleitzahl. Bewertet werden sechs Kriterien:
Arbeitslosenquote am Standort in Prozent. Niedrigere Werte führen zu höheren Scores.
Kriminalitätsrate als Straftaten pro 100.000 Einwohner.
Durchschnittseinkommen der Einwohner als Jahreswert.
Einkommensentwicklung als jährliche Veränderung in Prozent.
Bevölkerungswachstum als Indikator für die Standortattraktivität.
Durchschnittsalter als Kennzahl zur Altersstruktur.
Die Daten stammen aus amtlichen Statistiken. Ohne PLZ ist die sozioökonomische Bewertung eingeschränkt.
Infrastruktur-Analyse
Die Infrastrukturbewertung basiert auf Live-Daten und analysiert sechs Bereiche:
Nahverkehrsanbindung erfasst Bus-, Tram-, U-Bahn- und S-Bahn-Haltestellen im definierten Umkreis.
Fernverkehrsanbindung bewertet die Erreichbarkeit von Bahnhöfen, Flughäfen und Autobahnanschlüssen.
Bildungsstandorte zählt Schulen, Universitäten und Hochschulen in der Nähe.
Freizeitangebote erfasst Parks, Kultureinrichtungen, Bibliotheken und Sportmöglichkeiten.
Einkaufsmöglichkeiten bewertet die Versorgung mit Supermärkten, Apotheken und Fachgeschäften.
Nähe zu Großstädten misst die Entfernung zur nächsten Metropole.
Standorttyp-Erkennung
Das System erkennt automatisch den Standorttyp: Großstadt (über 100.000 Einwohner), Stadt (20.000–100.000) oder Land (unter 20.000). Je nach Typ werden unterschiedliche Suchradien und Bewertungsmaßstäbe angewendet. In ländlichen Gebieten wird beispielsweise eine geringere ÖPNV-Dichte erwartet als in Großstädten.
Individuelle Gewichtungen
Über die Einstellungen können Sie die Gewichtung jedes Kriteriums anpassen. Die Summe muss jeweils 100% ergeben – für sozioökonomische Kriterien insgesamt und für Infrastrukturkriterien je Standorttyp.
Zusätzlich lassen sich für Infrastrukturkriterien der Suchradius und der Bewertungs-Divisor einstellen. Ein kleinerer Divisor führt zu schnellerer Erreichung der Höchstpunktzahl.
Ergebnisdarstellung
Die Ergebnisseite zeigt drei Score-Karten: sozioökonomischer Score, Infrastruktur-Score und Gesamtbewertung. Eine Detailtabelle listet jedes Kriterium mit ermitteltem Wert, Score (0–10) und Gewichtung.
Eine Karte zeigt den analysierten Standort. In der Detailansicht ist zusätzlich Street View verfügbar. Die KI erstellt eine textuelle Zusammenfassung mit Stärken und Schwächen des Standorts.
EnergieCheck – Energieverbrauch einordnen und optimieren
Der EnergieCheck berechnet die Energieeffizienzklasse einer Immobilie und zeigt Optimierungspotenziale auf. Die Analyse basiert auf vier Eingaben: Wohnfläche, Baujahr, Heizungsart und Endenergieverbrauch.
Eingabeparameter
Die Wohnfläche umfasst alle beheizten Räume in Quadratmetern – ohne Keller, Garage oder Balkon.
Das Baujahr beeinflusst die energetische Einordnung, da ältere Gebäude typischerweise höhere Verbräuche aufweisen.
Bei der Heizungsart stehen zehn Optionen zur Auswahl: Gas, Öl, Elektro, Fernwärme, Wärmepumpe, Solarthermie, Einzelfeuerstätten, BHKW, Biomasse, Holz und Kohle. Mehrere Heizungsarten können kombiniert werden.
Der Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) kann direkt eingegeben oder automatisch berechnet werden. Für die automatische Berechnung tragen Sie den tatsächlichen Verbrauch des Vorjahres ein – in der jeweiligen Einheit der Heizungsart (m³ Gas, Liter Öl, kWh Strom etc.).
Berechnete Werte
Die Analyse liefert den jährlichen Heizenergieverbrauch in kWh, die geschätzten jährlichen Heizkosten, den Verbrauch pro Quadratmeter, die Energieeffizienzklasse von A+ bis H sowie den CO₂-Ausstoß in kg pro Jahr.
Ein Effizienz-Diagramm zeigt alle Klassen von A+ bis H mit den jeweiligen Grenzwerten. Eine Markierung zeigt, wo Ihre Immobilie liegt.
Der Benchmark-Vergleich stellt Ihre Werte den typischen Kosten eines modernen Neubaus und eines typischen Altbaus gegenüber.
Optimierungsempfehlungen
Bei Effizienzklassen B bis H werden Optimierungsempfehlungen eingeblendet. Jede Maßnahme zeigt das Einsparpotenzial in Prozent, die jährliche Kostenersparnis, geschätzte Investitionskosten, Amortisationszeit, verfügbare Förderungen und die CO₂-Reduktion.
Der Heizungssystem-Vergleich stellt Ihr aktuelles System einer Alternative gegenüber. Sie sehen jährliche Kosten, CO₂-Ausstoß und Effizienz beider Systeme.
Der Sanierungssimulator ermöglicht die Kombination mehrerer Maßnahmen: Dachdämmung, Wanddämmung, Fenstererneuerung und Heizungstausch. Per Schieberegler stellen Sie den Umfang jeder Maßnahme ein. Das System berechnet die resultierende Gesamteinsparung, die neue Effizienzklasse, die jährliche Kostenersparnis und die CO₂-Reduktion.
Dokumentation und Weiterverarbeitung
Alle drei Analysetools bieten PDF-Export. Die exportierten Dokumente enthalten sämtliche Kennzahlen, Diagramme und KI-Auswertungen.
Immobilien aus dem ImmoCheck können direkt ins Portfolio übernommen werden. Dort stehen sie für die laufende Verwaltung und Überwachung zur Verfügung.
Ein KI-Assistent ist auf allen Formular- und Ergebnisseiten verfügbar. Er beantwortet Fragen zu einzelnen Kennzahlen, erklärt Berechnungsformeln und gibt Hinweise zur Interpretation der Ergebnisse.
Unterstützte Regionen
Der StandortCheck ist für Deutschland, Österreich, die Schweiz und ausgewählte Regionen in Indien verfügbar. ImmoCheck und EnergieCheck funktionieren unabhängig vom Standort, wobei die automatischen Kaufnebenkosten im ImmoCheck auf deutsche Bundesländer ausgelegt sind.