Die Immobilienrendite misst, wie viel Ertrag eine Kapitalanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet. Für Vermieter und Immobilieninvestoren sind drei Kennzahlen besonders relevant:
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Aktualisiert: März 2026 · Gilt für Immobilieninvestments 2025/2026
Renditerechner Immobilien 2026: Mietrendite kostenlos berechnen
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Berechnung
Wie wird die Rendite einer Immobilie berechnet?
Bruttomietrendite
(Jahreskaltmiete
÷
Kaufpreis)
×
100
=
Bruttomietrendite %
Beispiel: (14.400 € ÷ 300.000 €) × 100 = 4,80 %
Nettomietrendite
((Jahreskaltmiete − Bewirtschaftung p.a.)
÷
(Kaufpreis + Kaufnebenkosten))
×
100
=
Nettomietrendite %
Beispiel: ((14.400 − 2.400) € ÷ 330.000 €) × 100 = 3,64 %
Eigenkapitalrendite
(Jahres-Cashflow
÷
Eigenkapital)
×
100
=
Eigenkapitalrendite %
Beispiel: (12.000 € ÷ 80.000 €) × 100 = 15,00 %
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis — ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder Bewirtschaftungskosten. Sie dient als erste grobe Einschätzung und wird häufig in Immobilienanzeigen genannt. Achtung: In Anzeigen wird fast immer die Bruttorendite angegeben — fragen Sie daher kritisch nach.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich alle Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, Grundbuch) sowie die nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Sie liefert ein realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite und sollte die primäre Entscheidungsgrundlage beim Immobilienkauf sein.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite zeigt den Ertrag auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Bei positivem Leverage-Effekt (Objektrendite über Sollzins) steigt die Eigenkapitalrendite mit höherem Fremdkapitaleinsatz.
Kennzahlen verstehen
Brutto- vs. Nettomietrendite: Was ist der Unterschied?
Die Bruttomietrendite dient als erste grobe Einschätzung — sie ist schnell berechnet, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten. Für eine fundierte Investitionsentscheidung ist die Nettomietrendite entscheidend.
| Kennzahl | Berücksichtigt | Aussagekraft |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Kaufpreis + Kaltmiete | Grobe Orientierung |
| Nettomietrendite Empfohlen | + Kaufnebenkosten + Bewirtschaftungskosten | Realistisch · Entscheidungsgrundlage |
| Eigenkapitalrendite | + Eigenkapitaleinsatz + Leverage-Effekt | Für Finanzierungsvergleich |
| Mietpreismultiplikator | Preis-Miete-Verhältnis | Schnellcheck · unter 20 günstig |
Achtung: In Immobilienanzeigen wird fast immer die Bruttorendite angegeben — ohne Nebenkosten und Bewirtschaftungskosten sieht ein Objekt deutlich attraktiver aus. Rechnen Sie immer mit der Nettomietrendite, wenn Sie Objekte vergleichen oder Investitionsentscheidungen treffen.
Marktbenchmarks
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien 2026?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht — die Renditeerwartung hängt von Lage, Objekttyp und Risikoprofil ab. Als Orientierung für den deutschen Immobilienmarkt 2025/2026:
A-Städte · München · Hamburg · Frankfurt
2,5 – 3,5 %
Nettomietrendite. Geringes Leerstandsrisiko, hohes Wertsteigerungspotenzial. Kaufpreise hoch — Renditekompression typisch für Großstädte.
B-Städte · Leipzig · Hannover · Nürnberg
3,5 – 5,0 %
Nettomietrendite. Ausgewogenes Risiko-Rendite-Verhältnis. Aktuell attraktivster Markt für Renditeinvestoren.
C-Lagen · Randlagen · Strukturschwache Gebiete
5,0 – 7,0 %
Nettomietrendite. Höhere Rendite, höheres Leerstandsrisiko und geringes Wertsteigerungspotenzial.
Faustregel für 2026: Nettomietrendite über 3,0 % gilt für neue ETW als attraktiv, über 4,5 % für Bestandsobjekte. Berücksichtigen Sie immer die vollständigen Finanzierungskosten — eine positive Rendite ist nur dann vorteilhaft, wenn sie über dem Kreditzins liegt (positiver Leverage-Effekt).
Häufig gestellte Fragen
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienrendite
Wie berechne ich die Rendite von Immobilien?
Die Bruttorendite berechnet sich nach der Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Für eine realistischere Aussage empfiehlt sich die Nettomietrendite, die zusätzlich Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt: ((Jahreskaltmiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100. Unser Renditerechner berechnet beide Kennzahlen automatisch.
Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Als Richtwert gilt: Nettomietrendite über 3 % für neue Eigentumswohnungen, über 4,5 % für Bestandsobjekte. In A-Städten wie München oder Hamburg sind 2,5–3,5 % marktüblich — verbunden mit höherem Wertsteigerungspotenzial. In B-Städten können 3,5–5 % erzielt werden. In C-Lagen sind 5–7 % möglich — bei höherem Leerstandsrisiko.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur Kaufpreis und Kaltmiete — keine Nebenkosten oder Bewirtschaftungskosten. Sie ist einfach zu berechnen, gibt aber ein zu optimistisches Bild. Die Nettomietrendite zieht alle Kaufnebenkosten sowie nicht umlegbare Betriebskosten ab. Sie ist die aussagekräftigere und empfohlene Kennzahl für Investitionsentscheidungen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilie als Kapitalanlage?
Banken erwarten in der Regel mindestens 20–30 % Eigenkapital. Das entspricht bei einer Immobilie für 400.000 € einem Eigenkapital von 80.000–120.000 €. Idealerweise deckt das Eigenkapital alle Kaufnebenkosten (ca. 10–15 % des Kaufpreises) plus einen Teil des Kaufpreises. Mit weniger Eigenkapital steigen Zinskosten und Finanzierungsrisiko.
Was ist der Mietpreismultiplikator und wie wird er berechnet?
Der Mietpreismultiplikator gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um den Kaufpreis zu finanzieren. Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, 20–25 als marktüblich, über 30 als teuer. In München liegt der Faktor häufig bei 35–45x — was die niedrigen Bruttorenditen erklärt.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage 2026?
Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn die Nettomietrendite die Finanzierungskosten übersteigt — das erzeugt einen positiven Leverage-Effekt. Nach der Zinskorrektur 2022–2023 stabilisieren sich die Immobilienpreise 2025/2026 in vielen Lagen wieder. Kaufgelegenheiten in B-Städten mit Nettomietrenditen über 4 % bieten aktuell attraktive Einstiegspunkte.
Was ist der Leverage-Effekt bei Immobilien?
Der Leverage-Effekt beschreibt die Steigerung der Eigenkapitalrendite durch den Einsatz von Fremdkapital. Solange die Objektrendite höher ist als der Kreditzins (z.B. Objektrendite 4,5 % vs. Sollzins 3,2 %), erhöht mehr Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Ist der Sollzins jedoch höher als die Objektrendite, wirkt der Hebel negativ.
Was ist der Unterschied zwischen Cashflow und Rendite?
Der Cashflow beschreibt den monatlichen Überschuss in absoluten Euro (Mieteinnahmen minus Kosten und Kreditrate). Die Rendite ist eine prozentuale Kennzahl des Ertrags bezogen auf das eingesetzte Kapital. Positiver Cashflow bedeutet nicht automatisch eine gute Rendite.
Wie berechne ich den Cashflow einer Immobilie?
Einfache Cashflow-Berechnung (vor Finanzierung): Kaltmiete − Bewirtschaftungskosten (nicht umlegbare Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) = Cashflow vor Finanzierung. Minus Kreditrate = Cashflow nach Finanzierung. Unser Renditerechner berechnet den Cashflow vor Finanzierung. Den vollständigen Cashflow nach Finanzierung berechnet SmartLandlord ImmoCheck.
Kann ich als Vermieter Kosten von der Steuer absetzen?
Ja. Vermieter können Werbungskosten steuerlich geltend machen: Zinsen aus der Immobilienfinanzierung, lineare Abschreibung (AfA) von 2 % jährlich auf den Gebäudeanteil (3 % für Neubauten ab 2023), Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Verwaltungskosten. Bei Neubauten kann zudem die Sonder-AfA nach §7b EStG anwendbar sein.
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