Was ist der Sonder-AfA-Prüfer?
Der Sonder-AfA-Prüfer ist ein spezialisiertes Tool zur Überprüfung der Berechtigung für steuerliche Sonderabschreibungen nach deutschem Einkommensteuergesetz. Er prüft automatisch die Voraussetzungen für §7b EStG (Neubau-Förderung) und §7i EStG (Denkmalschutz) und zeigt die möglichen Abschreibungsvorteile an. Das Tool ist ausschließlich für Immobilien in Deutschland verfügbar.
Über die Sidebar erreichen Sie die Funktion unter "Tools & Berechnungen" → "Sonder AFA".
Eingabefelder
Das Formular enthält vier Pflichtfelder und zwei optionale Felder für die vollständige Prüfung.
Der Kaufpreis pro m² in Euro gibt den Quadratmeterpreis der Immobilie an. Dieser Wert ergibt sich aus dem Gesamtkaufpreis geteilt durch die Wohnfläche. Für die Sonder-AfA gelten Preisobergrenzen: Bei Kaufdatum ab 2023 maximal 5.200 € pro m², bei älteren Käufen maximal 3.000 € pro m². Das Eingabefeld akzeptiert deutsche Zahlenformate mit Komma als Dezimaltrennzeichen.
Der Anteil Grund und Boden in Prozent definiert den Grundstücksanteil am Gesamtkaufpreis. Nur der Gebäudeanteil ist für die Sonder-AfA relevant, der Bodenanteil wird automatisch abgezogen. Typische Werte liegen zwischen 20 und 40 Prozent je nach Lage. Den genauen Wert finden Sie im Kaufvertrag, alternativ können Sie den örtlichen Bodenrichtwert zur Berechnung heranziehen.
Das Baujahr bezeichnet das Jahr der Fertigstellung oder umfassenden Sanierung. Bei Neubauten ist dies das Jahr der Baufertigstellung, bei Sanierungen das Jahr des Abschlusses der Modernisierung. Das Feld akzeptiert Werte zwischen 1500 und 2035.
Das Kaufdatum oder Baugenehmigungsdatum ist entscheidend für die steuerliche Einordnung. Bei gebrauchten Immobilien geben Sie das Datum des Kaufvertrags ein, bei Neubauten das Datum der Baugenehmigung. Dieses Datum bestimmt, welche Förderperiode und welche Preisgrenzen gelten.
Der Denkmalstatus als optionales Feld fragt ab, ob die Immobilie als Baudenkmal eingestuft ist. Bei Auswahl "Ja" wird die Berechtigung für §7i EStG geprüft. Der Denkmalstatus muss durch eine Bestätigung der Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden.
Die KfW-Effizienzklasse als optionales Feld ist relevant für die Neubauförderung ab 2023. Für die volle Sonderabschreibung nach §7b EStG ist der Standard "Effizienzhaus 40 NH (mit QNG)" erforderlich. Das Dropdown-Menü zeigt alle verfügbaren KfW-Standards.
Jedes Eingabefeld verfügt über ein Info-Icon mit Tooltip, das bei Hover eine Erklärung anzeigt.
Geprüfte Abschreibungsarten
Der Prüfer analysiert drei verschiedene Sonderabschreibungen.
Die Regelung nach §7b EStG für Neubauten ab 2023 ermöglicht eine Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr über 4 Jahre, insgesamt also 20 Prozent zusätzlich zur normalen AfA. Voraussetzungen sind ein Kaufdatum oder Baugenehmigung ab dem 01.01.2023, der KfW-Standard "Effizienzhaus 40 NH (mit QNG)" sowie ein maximaler Gebäudepreis von 5.200 € pro m². Der absetzungsfähige Höchstbetrag liegt bei 4.000 € pro m².
Die auslaufende Regelung nach §7b EStG für den Zeitraum 2019-2021 bietet ebenfalls 5 Prozent pro Jahr über 4 Jahre. Diese gilt für Kaufdaten zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2021 bei einer Preisobergrenze von 3.000 € pro m² und einem absetzungsfähigen Höchstbetrag von 2.000 € pro m².
Die Denkmal-AfA nach §7i EStG ermöglicht eine erhöhte Abschreibung von 9 Prozent pro Jahr über 8 Jahre, insgesamt also 72 Prozent der Sanierungskosten. Voraussetzung ist die offizielle Einstufung als Baudenkmal mit Zustimmung der Denkmalschutzbehörde für die Sanierungsmaßnahmen.
Prüfung durchführen
Der Button "Sonder-AfA prüfen" startet die Analyse nach Eingabe der Pflichtfelder. Das Tool validiert zunächst alle Eingaben und zeigt bei Fehlern rote Markierungen mit Fehlermeldungen unter den betroffenen Feldern.
Bei erfolgreicher Validierung berechnet der Prüfer den effektiven Gebäudepreis pro m² nach Abzug des Bodenanteils. Liegt dieser Wert über dem absetzungsfähigen Höchstbetrag aber unter der Obergrenze, erscheint ein Hinweis zur automatischen Anpassung.
Der Ergebnisbereich erscheint unterhalb des Formulars und scrollt automatisch in den sichtbaren Bereich.
Ergebnisanzeige bei Berechtigung
Bei erfüllten Voraussetzungen zeigt der Ergebnisbereich einen grünen Rahmen mit der Überschrift "Ergebnisse der Sonder-AfA Analyse". Für jede zutreffende Abschreibungsart erscheint ein Eintrag mit dem Gesetzesparagrafen als Bezeichnung, dem Abschreibungssatz als grünem Badge, der Abschreibungsdauer als blauem Badge und einer Kurzbeschreibung der Förderung.
Mehrere Abschreibungsarten können gleichzeitig zutreffen, beispielsweise bei einer denkmalgeschützten Immobilie im Förderzeitraum. Ein Hinweisfeld am Ende weist auf die gesetzlichen Grundlagen in §7b und §7i EStG hin.
Eine grüne Erfolgsmeldung erscheint zusätzlich mit der Anzahl gefundener Sonderabschreibungen.
Ergebnisanzeige bei fehlender Berechtigung
Werden keine Voraussetzungen erfüllt, zeigt der Ergebnisbereich einen roten Rahmen mit der Überschrift "Keine Sonder-AfA möglich". Ein Warnhinweis erklärt, dass die Parameter die Voraussetzungen nicht erfüllen.
Darunter listet eine detaillierte Aufstellung alle nicht erfüllten Voraussetzungen auf: überschrittene Preisgrenzen, verpasste Förderzeiträume, fehlender Denkmalstatus oder nicht passende KfW-Effizienzklasse. Jeder Grund wird mit einem roten X-Symbol markiert.
Eine gelbe Warnmeldung erscheint zusätzlich mit dem Hinweis, die Eingaben zu prüfen.
Autofill-Funktion
Bei Aufruf über den ImmoCheck mit Übergabeparametern erscheint ein "Autofill"-Button neben der Seitenüberschrift. Ein Klick füllt alle verfügbaren Felder automatisch mit den übergebenen Werten aus dem ImmoCheck. Nach dem Autofill werden alle Felder validiert und eine Erfolgsmeldung bestätigt die automatische Befüllung.
Informations-Modal
Der Button "Gesetzliche Grundlagen" öffnet ein Modal mit ausführlichen Erläuterungen zu den rechtlichen Grundlagen. Zwei Karten erklären die Regelungen nach §7b EStG für Neubauten und Sanierungen sowie nach §7i EStG für denkmalgeschützte Gebäude.
Direkte Links führen zu den offiziellen Gesetzestexten auf gesetze-im-internet.de für beide Paragrafen. Das Modal schließt über den Button "Schließen" oder das X-Symbol in der Kopfzeile.
Eingabevalidierung
Das Formular validiert alle Eingaben in Echtzeit während der Eingabe. Der Kaufpreis pro m² muss eine positive Zahl sein. Der Bodenanteil muss zwischen 0 und 100 Prozent liegen. Das Baujahr muss zwischen 1500 und 2035 liegen. Das Kaufdatum ist als Pflichtfeld erforderlich.
Ungültige Eingaben werden durch rote Rahmen und Fehlermeldungen unter dem Feld markiert. Die Prüfung startet erst nach erfolgreicher Validierung aller Pflichtfelder.
Schritte zur Nutzung
Schritt 1: Funktion öffnen
Klicken Sie in der Sidebar auf "Tools & Berechnungen" und wählen Sie "Sonder AFA" aus dem Untermenü. Die Seite zeigt einen Einleitungsbereich mit Erklärung und darunter das Eingabeformular mit sechs Feldern. Bei Aufruf aus dem ImmoCheck erscheint zusätzlich ein Autofill-Button.
Schritt 2: Kaufpreis pro m² eingeben
Tragen Sie im ersten Feld den Kaufpreis pro Quadratmeter in Euro ein. Berechnen Sie diesen Wert durch Division des Gesamtkaufpreises durch die Wohnfläche. Verwenden Sie das deutsche Zahlenformat mit Komma als Dezimaltrennzeichen, zum Beispiel "4500,00" für 4.500 Euro pro m².
Schritt 3: Bodenanteil eingeben
Tragen Sie im zweiten Feld den Anteil des Grundstücks am Gesamtkaufpreis in Prozent ein. Diesen Wert finden Sie im Kaufvertrag oder berechnen ihn anhand des örtlichen Bodenrichtwerts. Typische Werte liegen zwischen 20 und 40 Prozent. Der Gebäudeanteil wird automatisch für die Berechnung ermittelt.
Schritt 4: Baujahr eingeben
Tragen Sie im dritten Feld das Baujahr der Immobilie ein. Bei Neubauten ist dies das Jahr der Fertigstellung, bei sanierten Objekten das Jahr der abgeschlossenen Modernisierung. Gültige Werte liegen zwischen 1500 und 2035.
Schritt 5: Kaufdatum eingeben
Wählen Sie im vierten Feld das Datum des Kaufvertrags oder der Baugenehmigung. Dieses Datum ist entscheidend für die Einordnung in die verschiedenen Förderzeiträume. Bei gebrauchten Immobilien verwenden Sie das Kaufvertragsdatum, bei Neubauten das Baugenehmigungsdatum.
Schritt 6: Denkmalstatus auswählen (optional)
Wählen Sie im Dropdown-Feld, ob die Immobilie als Baudenkmal eingestuft ist. Bei "Ja" wird die Berechtigung für die Denkmal-AfA nach §7i EStG geprüft. Der Status muss durch eine behördliche Bestätigung nachgewiesen werden können.
Schritt 7: KfW-Effizienzklasse auswählen (optional)
Wählen Sie im Dropdown-Feld die KfW-Effizienzklasse der Immobilie. Für die Neubauförderung ab 2023 ist der Standard "Effizienzhaus 40 NH (mit QNG)" erforderlich. Bei anderen Standards oder ohne Zertifizierung lassen Sie das Feld leer oder wählen den zutreffenden Wert.
Schritt 8: Prüfung starten
Klicken Sie auf den grünen Button "Sonder-AfA prüfen". Das Tool validiert zunächst alle Pflichtfelder. Bei Eingabefehlern erscheinen rote Markierungen mit Fehlermeldungen. Korrigieren Sie die Fehler und klicken Sie erneut auf den Button.
Schritt 9: Ergebnisse auswerten
Der Ergebnisbereich erscheint unterhalb des Formulars und scrollt automatisch in den sichtbaren Bereich. Bei Berechtigung zeigt die Anzeige alle zutreffenden Abschreibungsarten mit Prozentsatz und Dauer. Bei fehlender Berechtigung listet die Anzeige alle nicht erfüllten Voraussetzungen auf.
Prüfen Sie die angezeigten Abschreibungsraten: §7b EStG bietet 5 Prozent über 4 Jahre, §7i EStG bietet 9 Prozent über 8 Jahre. Beachten Sie Hinweise zur Anpassung des Gebäudepreises bei Überschreitung der absetzungsfähigen Höchstbeträge.
Schritt 10: Gesetzliche Grundlagen einsehen (optional)
Klicken Sie auf den Button "Gesetzliche Grundlagen" für ausführliche Erläuterungen zu den Regelungen. Das Modal erklärt §7b und §7i EStG und bietet direkte Links zu den offiziellen Gesetzestexten. Schließen Sie das Modal über den Button "Schließen".
Schritt 11: Autofill nutzen (bei Aufruf aus ImmoCheck)
Falls Sie die Seite über den ImmoCheck aufgerufen haben, klicken Sie auf den "Autofill"-Button neben der Seitenüberschrift. Alle verfügbaren Werte werden automatisch aus der ImmoCheck-Analyse übernommen. Prüfen Sie die eingefügten Werte und starten Sie anschließend die Prüfung.
Funktionen
Automatische Eignungsprüfung
Der Prüfer analysiert die eingegebenen Daten gegen die gesetzlichen Voraussetzungen für drei Abschreibungsarten. Die Prüfung für §7b EStG ab 2023 erfordert ein Kaufdatum oder Baugenehmigung ab dem 01.01.2023, den KfW-Standard "Effizienzhaus 40 NH (mit QNG)" und einen maximalen Gebäudepreis von 5.200 € pro m². Die Prüfung für §7b EStG im Zeitraum 2019-2021 gilt für Kaufdaten zwischen dem 31.08.2018 und dem 31.12.2021 mit einer Preisobergrenze von 3.000 € pro m². Die Prüfung für §7i EStG erfordert den Denkmalstatus "Ja" für die erhöhte Abschreibung bei Baudenkmälern.
Der Bodenanteil wird automatisch vom Kaufpreis abgezogen, da nur der Gebäudeanteil abschreibungsfähig ist. Bei Überschreitung der absetzungsfähigen Höchstbeträge erfolgt eine automatische Anpassung mit entsprechendem Hinweis.
Berechnung der Abschreibungsvorteile
Die Ergebnisanzeige zeigt für jede zutreffende Abschreibungsart den Prozentsatz und die Dauer. Bei §7b EStG beträgt der Satz 5 Prozent pro Jahr über 4 Jahre, insgesamt also 20 Prozent Sonderabschreibung zusätzlich zur normalen AfA. Bei §7i EStG beträgt der Satz 9 Prozent pro Jahr über 8 Jahre, insgesamt also 72 Prozent der Sanierungskosten.
Der steuerliche Vorteil ergibt sich aus der Multiplikation des Abschreibungsbetrags mit dem persönlichen Steuersatz. Bei einem Gebäudewert von 200.000 € und einer 5-prozentigen Sonderabschreibung ergibt sich ein jährlicher Abschreibungsbetrag von 10.000 €. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent entspricht dies einer Steuerersparnis von 4.200 € pro Jahr über die Förderdauer.
Validierung und Fehlerprüfung
Das Tool validiert alle Eingaben in Echtzeit während der Eingabe. Pflichtfelder werden auf Vollständigkeit geprüft, Zahlenfelder auf gültige Formate und plausible Wertebereiche. Bei ungültigen Eingaben erscheinen sofort rote Markierungen mit konkreten Fehlermeldungen unter dem betroffenen Feld.
Die Preisgrenzenprüfung erfolgt automatisch: Liegt der effektive Gebäudepreis über der zulässigen Obergrenze, wird die Sonderabschreibung komplett abgelehnt. Liegt er über dem absetzungsfähigen Höchstbetrag aber unter der Obergrenze, erfolgt eine Anpassung auf den Höchstbetrag mit entsprechendem Hinweis.
Modal für gesetzliche Grundlagen
Das Informations-Modal erläutert die rechtlichen Voraussetzungen für beide Abschreibungsarten. Der Abschnitt zu §7b EStG erklärt die Sonderabschreibungen für Neubauten und Sanierungen mit den zeitlichen Voraussetzungen und KfW-Anforderungen. Der Abschnitt zu §7i EStG beschreibt die erhöhten Absetzungen für Baudenkmäler und den erforderlichen Nachweis des Denkmalstatus.
Direkte Links führen zu den offiziellen Gesetzestexten auf gesetze-im-internet.de. Das Modal weist darauf hin, dass die Angaben nur zur ersten Orientierung dienen und für verbindliche Auskünfte ein Steuerberater oder das Finanzamt konsultiert werden sollte.
Autofill aus ImmoCheck
Bei Aufruf über den ImmoCheck mit Übergabeparametern steht die Autofill-Funktion zur Verfügung. Ein Klick auf den Button übernimmt automatisch Kaufpreis pro m², Bodenanteil, Baujahr, Kaufdatum, Denkmalstatus und KfW-Standard aus der vorherigen Analyse. Die Werte werden nach dem Einfügen automatisch validiert und eine Erfolgsmeldung bestätigt die Übernahme.
Problemlösung und Tipps
Fehlermeldung bei Eingabe
Das Feld wird rot markiert und zeigt eine Fehlermeldung.
- Feldinhalt löschen und nur Zahlen mit Komma als Dezimaltrennzeichen eingeben
- Bodenanteil muss zwischen 0 und 100 Prozent liegen
- Baujahr muss zwischen 1500 und 2035 liegen
- Alle Pflichtfelder müssen ausgefüllt sein
Keine Sonderabschreibung gefunden
Die Ergebnisliste zeigt nur nicht erfüllte Voraussetzungen.
- Preisgrenzen beachten: ab 2023 maximal 5.200 € pro m², davor maximal 3.000 € pro m²
- KfW-Standard "Effizienzhaus 40 NH (mit QNG)" für Neubauförderung ab 2023 erforderlich
- Förderzeitraum 2019-2021 nur für Kaufdaten zwischen 31.08.2018 und 31.12.2021
- Denkmalstatus auf "Ja" setzen für §7i EStG Prüfung
Gebäudepreis wird automatisch angepasst
Ein Hinweis zeigt die Anpassung auf den Höchstbetrag.
- Dies ist kein Fehler, sondern die korrekte Anwendung der gesetzlichen Obergrenze
- Der absetzungsfähige Höchstbetrag liegt bei 4.000 € (ab 2023) bzw. 2.000 € (2019-2021) pro m²
- Die Sonderabschreibung wird auf Basis des angepassten Betrags berechnet
Autofill-Button erscheint nicht
Der Button neben der Überschrift fehlt.
- Autofill ist nur bei Aufruf über den ImmoCheck mit Übergabeparametern verfügbar
- Direkter Aufruf über die Sidebar zeigt keinen Autofill-Button
- Werte manuell eingeben oder über ImmoCheck zur Seite navigieren
Tipps für genaue Ergebnisse
- Bodenanteil aus dem Kaufvertrag oder über Bodenrichtwert ermitteln, nicht schätzen
- Kaufvertragsdatum bei Bestandsimmobilien, Baugenehmigungsdatum bei Neubauten verwenden
- KfW-Nachweis rechtzeitig besorgen, der Standard muss bei Fertigstellung zertifiziert sein
- Denkmalstatus nur bei offizieller Einstufung durch die Behörde angeben
- Ergebnisse vom Steuerberater bestätigen lassen, das Tool ersetzt keine Steuerberatung
- Bei Grenzfällen beide relevanten Zeiträume prüfen durch Variation des Kaufdatums