Mietrechtskommission: Was Vermieter wissen müssen

Die Ausgangslage: Deutschland im Mietwahn

Die Zahlen sind eindeutig. Über die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete. Nirgendwo in Europa ist die Quote so hoch. Der Mietenreport 2025 zeigt: Deutschland ist europäischer Spitzenreiter beim Mieten. Gleichzeitig wird bezahlbarer Wohnraum knapper, besonders in Ballungsgebieten entwickelt sich Wohnen für viele zum Luxusgut.

Die politische Antwort darauf ist vorhersehbar und falsch. Statt Bauland auszuweisen, Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und Baukosten zu senken, greift die Bundesregierung zum Instrument der Regulierung. Die Mietrechtskommission soll es richten. Das verspricht Bundesjustizministerin Stefanie Hubig.

Die Logik dahinter ist simpel und populistisch. Mieten steigen, Mieter leiden, also müssen Vermieter reguliert werden. Dass die Ursachen strukturell sind, wird ignoriert. Dass Überregulierung Investitionen verhindert, wird ausgeblendet. Dass weniger Angebot die Preise weiter treibt, interessiert nicht.

Die Folgen werden verheerend sein. Investoren ziehen sich zurück, Neubau wird unattraktiver, der Mangel verschärft sich. Genau das Gegenteil dessen, was man erreichen will, wird eintreten. Aber das ist Nebensache, wenn es gilt, Wählerstimmen zu gewinnen.

Die vier Säulen der Regulierung

Die geplanten Maßnahmen der Mietrechtskommission zielen auf vier Bereiche ab. Jede einzelne davon greift massiv in Eigentumsrechte ein und wird den Wohnungsmarkt weiter verzerren.

Indexmietverträge begrenzen

Indexmietverträge sollen künftig begrenzt werden. Die Begründung: Sie können für Mieter zur Kostenfalle werden. Wenn die Verbraucherpreise steigen, steigt auch die Miete entsprechend. Das sei unzumutbar, so die Ministerin.

Die Realität sieht anders aus. Indexmietverträge bieten beiden Seiten Planbarkeit. Vermieter wissen, dass ihre Einnahmen mit der Inflation steigen. Mieter wissen genau, wie sich die Miete entwickelt, keine Überraschungen, keine Willkür. Diese Transparenz wird nun zum Problem erklärt.

Was die Regulierung bewirkt, ist klar. Vermieter werden keine Indexmietverträge mehr anbieten. Stattdessen kommt alle ein bis zwei Jahre die klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB. Die ist für Mieter überraschender, oft höher und konfliktträchtiger. Die Begrenzung der Indexmiete schadet genau denen, die sie schützen soll.

Für Vermieter bedeutet das: Wer heute noch Indexmietverträge abschließen will, sollte das schnell tun. Nach Inkrafttreten der Neuregelung werden diese Verträge massiv eingeschränkt. Bestandsschutz ist unsicher, die Politik hat mehrfach gezeigt, dass sie Verträge rückwirkend aushebelt.

Möblierte Wohnungen regulieren

Bei möblierten Wohnungen soll künftig klar ausgewiesen werden, was für die Möblierung verlangt wird. Die Begründung: So kann einfacher geprüft werden, ob die Mietpreisbremse eingehalten wird. Was nach technischer Klarstellung klingt, ist ein Frontalangriff auf möblierte Vermietung.

Die Praxis zeigt das Problem. Möblierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse teilweise ausgenommen, weil sie einen Mehrwert bieten. Studierende, Berufspendler, internationale Mitarbeiter benötigen kurzfristig möblierte Apartments. Der Markt funktioniert, Angebot und Nachfrage regeln sich.

Die neue Regulierung will diesen Markt zerschlagen. Wenn jeder Möblierungsaufschlag penibel nachgewiesen und geprüft werden muss, wird der Aufwand zu groß. Vermieter werden möblierte Vermietung einstellen oder die Preise massiv erhöhen, um das Risiko abzudecken. Die Leidtragenden: genau die Mietergruppen, die auf möblierte Wohnungen angewiesen sind.

Was Vermieter jetzt tun sollten: Dokumentation verbessern. Kaufbelege für Möbel sammeln, Wertgutachten erstellen, Nutzungsdauer kalkulieren. Die Beweislast wird steigen, nur wer sauber dokumentiert, übersteht Prüfungen. Der bürokratische Aufwand explodiert.

Kurzzeitmiete einschränken

Kurzzeitmieten liegen oft deutlich über dem Mietspiegel und sind noch dazu von der Mietpreisbremse ausgenommen. Das soll sich ändern. Eine klare zeitliche Begrenzung für Kurzzeitverträge soll eingeführt werden. Das Ziel: Verhindern, dass normale Wohnungen dauerhaft als teure Kurzzeitapartments vermarktet werden.

Die Regelung trifft einen realen Missbrauch. In Großstädten verschwinden Tausende Wohnungen aus dem regulären Mietmarkt in Airbnb und ähnliche Plattformen. Ganze Viertel werden zu Touristenquartieren, die ansässige Bevölkerung wird verdrängt. Hier ist Regulierung tatsächlich sinnvoll.

Aber wie immer schießt die Politik über das Ziel hinaus. Auch legitime Kurzzeitmieten werden getroffen. Der Ingenieur, der für ein halbes Jahr projektbedingt in eine andere Stadt zieht. Die Doktorandin, die für drei Monate ein Forschungsprojekt betreut. Diese Fälle brauchen flexible Mietlösungen, keine Jahresverträge.

Die Lösung wäre einfach: Klare Unterscheidung zwischen gewerblicher Kurzzeitvermietung und privater Flexibilität. Airbnb-Apartments mit ständig wechselnden Gästen regulieren, normale befristete Mietverträge verschonen. Aber solche Differenzierung ist der Politik zu kompliziert.

Schonfristzahlungen ausweiten

Die vierte Säule betrifft Schonfristzahlungen bei Mietrückständen. Mieter sollen mehr Zeit bekommen, bevor eine Kündigung wirksam wird. Das klingt sozial, ist aber eine weitere Enteignung der Vermieter.

Schon heute gibt es Schonfristzahlungen. Mieter können Rückstände ausgleichen und so Kündigungen abwenden. Das System funktioniert, balanciert die Interessen. Vermieter können bei dauerhaften Zahlungsausfällen reagieren, Mieter haben Zeit zur Problemlösung.

Die Ausweitung bedeutet: Noch längere Zeiträume ohne Mietzahlungen, noch höhere Ausfallrisiken, noch mehr Rechtsunsicherheit. Professionelle Vermieter werden reagieren, indem sie Bonität strenger prüfen. Das trifft genau die einkommensschwachen Mieter, die man schützen will.

Die Konsequenz ist vorhersehbar. Risikogruppen finden noch schwerer Wohnungen. Vermieter verlangen höhere Kautionen, strengere Nachweise, kürzere Kündigungsfristen wo möglich. Die gut gemeinten Schutzregeln verkehren sich ins Gegenteil.

Der Bau-Turbo: Symptombekämpfung statt Lösung

Parallel zur Regulierung verspricht die Regierung einen Bau-Turbo. Bauen soll einfacher und schneller werden. Es gibt noch viel zu tun, weitere Schritte werden folgen, damit mehr und schneller gebaut wird, sodass sich der Markt wieder entspannt. So die Ankündigung.

Das Versprechen ist hohl. Seit Jahren wird vom Bau-Turbo geredet, passiert ist wenig. Die Baugenehmigungen sinken, die Fertigstellungen fallen, die Baukosten explodieren. Von Turbo keine Spur, eher Vollbremsung.

Die Gründe sind strukturell. Überbordende Vorschriften, endlose Genehmigungsverfahren, Fachkräftemangel, explodierende Materialkosten, steigende Energiestandards. Diese Probleme löst man nicht mit Sonntagsreden und Lippenbekenntnissen.

Was wirklich helfen würde: Bauland ausweisen, Genehmigungsverfahren digitalisieren und beschleunigen, Baustandards vereinfachen, steuerliche Anreize schaffen, Abschreibungsmöglichkeiten verbessern. Aber das würde Mut erfordern und mächtige Interessengruppen verärgern. Also bleibt es bei Symbolpolitik.

Die Realität wird sein: Die Regulierung kommt schnell, der Bau-Turbo bleibt Ankündigung. Vermieter werden gegängelt, Investoren abgeschreckt, der Neubau bricht weiter ein. Der Wohnungsmangel verschärft sich, die Mieten steigen trotz Regulierung. Alle verlieren, außer der Politik, die sich als Mieterschützer inszenieren kann.

Was die Regulierung wirklich bewirkt

Die ökonomischen Effekte von Mietregulierung sind gut erforscht. Über 90% der Ökonomen sind sich einig: Mietpreiskontrollen verschärfen langfristig den Wohnungsmangel. Die Mechanismen sind simpel.

Erstens: Reduzierte Renditeerwartungen. Wenn Vermieter nicht mehr marktgerecht vermieten dürfen, sinkt die Attraktivität von Wohnimmobilien als Investment. Kapital fließt in andere Assetklassen. Der Neubau stockt, weil er sich nicht mehr rechnet.

Zweitens: Vernachlässigung des Bestands. Wenn Mieterhöhungen begrenzt sind, lohnen sich Modernisierungen nicht. Die Substanz verfällt, die Wohnqualität sinkt. Das kennt man aus Berlin, wo die Mietpreisbremse zu massiver Unterinvestition geführt hat.

Drittens: Schwarzmarkt und Schattenwirtschaft. Wenn offizielle Mieten gedeckelt sind, entstehen informelle Zahlungsströme. Möbelablöse, überteuerte Provisionen, Schwarzgeld. Die Miete wird nicht gesenkt, nur verschleiert. Die Intransparenz schadet allen.

Viertens: Diskriminierung und Auswahleffekte. Wenn Vermieter aufgrund regulierter Mieten nicht mehr über den Preis differenzieren können, nutzen sie andere Kriterien. Ethnische Herkunft, Alter, Familienstand werden wichtiger. Das ist nicht nur ungerecht, sondern auch ineffizient.

Die Beispiele sind zahlreich. Stockholm hat die strengsten Mietkontrollen Europas, die Wartezeit für Wohnungen beträgt zehn bis zwanzig Jahre. San Francisco reguliert seit Jahrzehnten, das Ergebnis: die höchsten Mieten Amerikas und extreme Obdachlosigkeit. Berlin hat die Mietpreisbremse, der Effekt: weniger Neubau, höhere Preise im Umland.

Gewinner und Verlierer der Regulierung

Die Verlierer sind klar: Vermieter, die in ihrer Vertragsfreiheit massiv eingeschränkt werden. Investoren, für die sich Wohnungsbau nicht mehr rechnet. Suchende Mieter, die in einem geschrumpften Angebot noch schwerer fündig werden.

Besonders hart trifft es kleine private Vermieter. Die Familie, die die Einliegerwohnung vermietet. Die Erbengemeinschaft mit dem Mehrfamilienhaus. Sie haben weder die Rechtsabteilungen noch die Ressourcen, um komplexe Regulierungen zu navigieren. Viele werden verkaufen, der Bestand konzentriert sich bei Großkonzernen.

Auch wirtschaftlich schwache Mieter verlieren. Sie sind es, die bei strengeren Bonitätsprüfungen durchfallen. Die bei knappem Angebot leer ausgehen. Die in Gegenden ohne Mietpreisbremse ausweichen müssen, wo sie niemand kennt und keine Netzwerke haben.

Die Gewinner sind wenige. Bestandsmieter in regulierten Wohnungen profitieren kurzfristig. Sie zahlen unter Marktpreis und sind schwer zu kündigen. Aber langfristig verlieren auch sie, wenn die Wohnqualität sinkt und Modernisierungen ausbleiben.

Die wahren Gewinner sind Politiker, die sich als Mieterschützer profilieren. Die Kosten der Regulierung zeigen sich erst Jahre später, dann sind andere im Amt. Kurzfristig gibt es applaudierende Schlagzeilen, langfristig zahlt die Gesellschaft die Zeche.

Strategien für Vermieter

Professionelle Vermieter müssen sich auf die neue Realität einstellen. Abwarten ist keine Option, wer zu spät reagiert, verliert. Die erfolgversprechenden Strategien für 2025 und darüber hinaus.

Strategie 1: Dokumentation maximieren

Bei allem, was Sie tun, dokumentieren Sie penibel. Mieterhöhungen begründen Sie ausführlich mit Mietspiegelverweisen. Modernisierungen dokumentieren Sie lückenlos mit Kostenbelegen. Möblierung weisen Sie mit Kaufquittungen und Wertgutachten nach. Die Beweislast liegt bei Ihnen, also schaffen Sie Beweise.

Legen Sie für jede Wohnung einen umfassenden Ordner an. Digital und physisch. Alle Verträge, alle Korrespondenz, alle Quittungen. Im Streitfall rettet Sie nur lückenlose Dokumentation. Der Aufwand ist hoch, aber unumgänglich.

Strategie 2: Vertragsgestaltung anpassen

Nutzen Sie die verbleibenden Gestaltungsspielräume maximal aus. Indexmietverträge jetzt noch abschließen, solange es geht. Staffelmieten als Alternative vorbereiten. Befristete Verträge nur noch, wenn wirklich ein Befristungsgrund vorliegt, sonst droht Umgehungsvorwurf.

Lassen Sie Ihre Musterverträge von spezialisierten Anwälten prüfen und aktualisieren. Die Rechtslage ändert sich schnell, veraltete Klauseln sind unwirksam. Die Investition in professionelle Vertragsgestaltung zahlt sich zigfach aus.

Strategie 3: Mieterauswahl professionalisieren

Die Auswahl des richtigen Mieters wird entscheidender. Führen Sie strukturierte Bonitätsprüfungen durch. Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind Minimum. Auch ein Gespräch mit dem Vorvermieter kann aufschlussreich sein.

Aber Vorsicht: Diskriminierung ist verboten und wird streng verfolgt. Ihre Auswahlkriterien müssen objektiv und nachvollziehbar sein. Wirtschaftliche Faktoren sind legitim, persönliche Vorurteile nicht. Dokumentieren Sie Ihre Auswahlprozesse transparent.

Strategie 4: Portfolio optimieren

Überlegen Sie strategisch, welche Objekte Sie halten und welche Sie verkaufen. Hochregulierte Altbauwohnungen in Berlin mit ewig sitzenden Bestandsmietern binden Kapital ohne Rendite. Verkaufen Sie diese und investieren Sie in weniger regulierte Märkte oder andere Assetklassen.

Auch innerhalb des Wohnungsmarktes gibt es Unterschiede. Luxuswohnungen über dem Mietspiegel sind weniger reguliert. Neubau genießt Privilegien. Gewerblich genutzte Flächen unterliegen nicht dem Mietrecht. Diversifizieren Sie intelligent.

Strategie 5: Professionalisierung vorantreiben

Die Zeiten, in der man Vermietung nebenher betreiben konnte, sind vorbei. Entweder Sie professionalisieren sich oder Sie steigen aus. Das bedeutet: Fortbildungen besuchen, Fachliteratur lesen, Netzwerke nutzen, eventuell professionelle Hausverwaltung beauftragen.

Auch der Einsatz von Software wird wichtiger. Digitale Mietverwaltung, automatisiertes Forderungsmanagement, digitale Dokumentenarchive steigern Effizienz. Die Investition in Technologie ist keine Spielerei, sondern Notwendigkeit.

Die politische Dimension

Die Mietrechtskommission ist Teil einer größeren politischen Strategie. Die Bundesregierung positioniert sich als Mieterschützerin gegen böse Vermieter. Das verfängt bei über 50% Mieteranteil in der Bevölkerung. Politisch ist das rational, ökonomisch desaströs.

Die Rhetorik ist entlarvend. Von Kostenfalle ist die Rede, von Luxusgut Wohnen, von gierigen Vermietern. Die strukturellen Ursachen des Wohnungsmangels werden ausgeblendet. Dass die Politik selbst durch Bauverhinderung, Überregulierung und Steuerbelastung die Krise verursacht hat, wird nicht erwähnt.

Die Opposition spielt mit. CDU und FDP kritisieren zwar, aber halbherzig. Auch sie scheuen sich, unpopuläre Wahrheiten auszusprechen. Dass mehr Angebot nur durch weniger Regulierung entsteht. Dass Eigentumsrechte geschützt werden müssen. Dass Markt besser funktioniert als Planung.

Das Ergebnis ist ein Wettlauf nach unten. Jede Partei will die mieterfreundlichste sein. Vermieterinteressen vertritt niemand mehr. Die Balance ist verloren, die Radikalisierung schreitet voran. Berlin ist Vorbild, nicht Warnung.

Internationale Vergleiche: Was funktioniert wirklich

Ein Blick über die Grenzen zeigt: Es geht auch anders. Länder mit liberaleren Mietmärkten haben oft bessere Ergebnisse. Drei Beispiele.

Die Schweiz hat minimale Mietregulierung, aber sehr hohe Neubauraten. Das Angebot ist groß, die Qualität hoch, die Mieten stabil. Das Geheimnis: einfache Baugenehmigungen, moderate Steuern, Rechtssicherheit für Investoren. Der Markt regelt sich selbst.

Japan hatte in den 1990ern Wohnungsmangel und explodierende Preise. Die Reaktion: radikale Deregulierung. Bauland wurde freigegeben, Genehmigungen beschleunigt, Höhenbeschränkungen aufgehoben. Das Ergebnis: Tokio ist trotz 14 Millionen Einwohnern erschwinglicher als Berlin. Angebot löst Probleme.

Singapur verfolgt einen anderen Weg: massiver staatlicher Wohnungsbau. 80% der Bevölkerung lebt in öffentlichen Wohnungen. Die Qualität ist hoch, die Preise moderat. Aber die Voraussetzung ist ein autoritärer Staat mit enormen Ressourcen. Das Modell ist für Deutschland nicht übertragbar.

Deutschland könnte von allen lernen. Liberalere Baugenehmigungen wie in der Schweiz. Mehr Angebot wie in Japan. Soziale Komponente durch geförderten Wohnungsbau. Aber stattdessen setzt man auf Symptombekämpfung durch Mietregulierung. Der falsche Weg.

Ausblick: Was 2026 und danach kommt

Die Mietrechtskommission wird kommen. Die politischen Mehrheiten stehen, die Lobbygruppen drängen, die öffentliche Meinung unterstützt. Vermieter müssen sich auf verschärfte Regulierung einstellen. Die Frage ist nur: Wie weit geht es?

Optimistisches Szenario: Die Regulierung bleibt moderat. Indexmieten werden begrenzt, aber nicht verboten. Möblierte Wohnungen brauchen Nachweis, bleiben aber zulässig. Kurzzeitmieten werden eingeschränkt auf echte Ferienunterkünfte. Schonfristzahlungen werden leicht ausgeweitet. Damit kann man leben.

Pessimistisches Szenario: Der Mietendeckel kehrt zurück. Berlin hat es vorgemacht, andere Bundesländer ziehen nach. Mieterhöhungen werden faktisch unmöglich, Eigentümerrechte obsolet. Massenverkäufe sind die Folge, Konzerne übernehmen, der Mittelstand verschwindet.

Realistisches Szenario: Irgendwo dazwischen. Schrittweise Verschärfung über Jahre. Jede Legislaturperiode neue Belastungen. Der Frosch im langsam erhitzten Wasser merkt nicht, wie sich das Umfeld verändert, bis es zu spät ist.

Eines ist sicher: Entspannung ist nicht in Sicht. Der Wohnungsmangel wird sich verschärfen, die politischen Reaktionen werden radikaler, die Regulierung intensiver. Wer heute in Wohnimmobilien investiert, braucht starke Nerven und langen Atem.

Handlungsempfehlungen für jetzt

Was können und sollten Vermieter konkret tun? Die wichtigsten Schritte für die kommenden Monate.

Kurzfristig (bis Ende 2025):

• Indexmietverträge abschließen, solange noch möglich
• Dokumentation aller Objekte vervollständigen
• Rechtliche Beratung zu neuen Regelungen einholen
• Möblierungskosten detailliert nachweisen
• Portfolio-Analyse: Welche Objekte halten, welche verkaufen?

Mittelfristig (2026-2027):

• Vertragsstandards an neue Rechtslage anpassen
• Digitalisierung der Hausverwaltung vorantreiben
• Netzwerk mit anderen Vermietern aufbauen
• Fortbildungen zu Mietrecht besuchen
• Alternative Investmentoptionen prüfen

Langfristig (ab 2028):

• Strategische Neuausrichtung des Portfolios
• Gegebenenfalls Ausstieg aus Hochrisikomärkten
• Diversifikation in andere Assetklassen
• Professionalisierung oder Beauftragung von Profis
• Politisches Engagement in Interessenverbänden

Die Zeit des passiven Vermietens ist vorbei. Wer überleben will, muss aktiv gestalten, sich anpassen, professionalisieren. Die Regulierung ist Realität, Jammern hilft nicht. Nur strategisches Handeln sichert langfristig den Erfolg.

Fazit: Falsche Antworten auf echte Probleme

Der Wohnungsmangel in Deutschland ist real. Bezahlbarer Wohnraum wird knapper, besonders in Ballungsräumen leiden Menschen darunter. Das Problem verdient Lösungen. Aber die Mietrechtskommission liefert keine.

Regulierung kuriert Symptome statt Ursachen. Sie macht Vermietung unattraktiver, schreckt Investoren ab, verhindert Neubau. Langfristig verschärft sie genau das Problem, das sie lösen soll. Die ökonomische Forschung ist eindeutig, die internationalen Beispiele klar. Mietpreiskontrollen scheitern immer.

Was wirklich helfen würde: Mehr Bauland, schnellere Genehmigungen, niedrigere Baukosten, steuerliche Anreize, Bürokratieabbau. Das erfordert Mut und Zeit, bringt keine schnellen Schlagzeilen. Aber es würde funktionieren.

Stattdessen kommt Symbolpolitik. Die Bundesregierung kann behaupten, sie tue etwas für Mieter. Die kurzfristigen Effekte mögen positiv sein, die langfristigen werden katastrophal. Aber das interessiert nicht, wenn es um Wahlen geht.

Für Vermieter bedeutet das: Stellen Sie sich auf härtere Zeiten ein. Die Regulierung wird kommen und zunehmen. Wer professionell agiert, transparent dokumentiert und strategisch plant, wird überleben. Alle anderen werden verdrängt. Die Konsolidierung des Vermietungsmarktes hat begonnen.

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Rechtlicher Hinweis: Die dargestellten Informationen basieren auf öffentlich bekannten Plänen der Bundesregierung (Stand November 2025) und stellen keine Rechtsberatung dar. Die konkrete Ausgestaltung der Mietrechtskommission und ihrer Beschlüsse steht noch nicht fest. Konsultieren Sie für Ihre spezifische Situation einen Fachanwalt für Mietrecht.