Szenario-Simulation

Szenario-Simulation im Überblick

Die Szenario-Simulation ist Ihr strategisches Tool für Investitionsplanung und Risikobewertung. Sie ermöglicht das Testen verschiedener Parameter ohne Auswirkungen auf Ihre gespeicherten Immobiliendaten. Mit der Flexibilität, sowohl leere Szenarien mit komplett eigenen Parametern als auch Szenarien basierend auf vorhandenen Immobilien zu erstellen, optimieren Sie Ihre Investitionsstrategie durch datengetriebene Entscheidungen.

Zentrale Funktionen:

• Flexible Szenario-Erstellung (leer oder immobilienbasiert)
• Umfassende Parameter-Konfiguration in vier Kategorien
• Interaktive Ergebnisvisualisierung mit Chart.js
• Echtzeit-Verfügbarkeitsprüfung für Szenario-Namen
• Detaillierte Kostenstruktur-Analyse mit Pie-Charts
• Cashflow- und Vermögenszuwachs-Projektionen über Zeit
• Flexible Zeitraum-Analysen (10, 30, 50 Jahre)
• Professioneller PDF-Export für Dokumentation und Präsentationen

Zugriff und Navigation

Navigation: Gelangen Sie über das "SmartPlan" Dropdown zur "Szenarien" Simulation für strategische Investitionsplanung und Risikobewertung.

Schritte zur optimalen Nutzung

Strategischer Szenario-Workflow

1. Zugriff: Navigation über "SmartPlan" Dropdown zu "Szenarien"
2. Szenario-Typ bestimmen: Wahl zwischen leerem Szenario oder bestehender Immobilie als Ausgangsbasis
3. Eindeutigen Namen vergeben: Szenario-Name mit Echtzeit-Verfügbarkeitsprüfung eingeben
4. Finanzierung konfigurieren: Zinssatz, Tilgung, Darlehenssumme und Eigenkapital definieren
5. Miete & Kosten strukturieren: Kaltmiete, Betriebskosten und Instandhaltungsrücklagen festlegen
6. Wachstum prognostizieren: Mieterhöhung, Wertsteigerung und Simulationszeitraum bestimmen
7. Steuer/AfA Parameter: Steuersatz, Abschreibung und Grundstücksanteil eingeben
8. Berechnung initialisieren: "Szenario berechnen" für umfassende Ergebnisse starten
9. Ergebnisse analysieren: KPIs, Diagramme und langfristige Entwicklungsprognosen bewerten
10. Szenario speichern: Interessante Varianten für späteren Vergleich und Dokumentation sichern

Szenario-Typen und Ausgangsbasis

Leeres Szenario

Komplette Parameterfreiheit:

• Greenfield-Approach: Alle Parameter von Grund auf selbst definierbar
• Theoretische Modelle: Ideale Investitionsbedingungen testen
• Marktvergleiche: Verschiedene Marktszenarien simulieren
• Sensitivitätsanalysen: Auswirkungen einzelner Parameter isoliert betrachten
• Innovation Testing: Neue Investitionsstrategien vor Umsetzung prüfen

Immobilien-basiertes Szenario

Realitätsnahe Ausgangsbasis:

• Bestehende Daten: Automatische Übernahme aller Immobiliendaten als Startpunkt
• Optimierungsszenarien: Verbesserungspotenziale für vorhandene Objekte testen
• Alternative Finanzierung: Verschiedene Finanzierungsstrukturen durchspielen
• Modernisierungsplanung: Auswirkungen von Sanierungsmaßnahmen simulieren
• Exit-Strategien: Verschiedene Verkaufszeitpunkte und -preise analysieren

Hybrid-Ansatz

Kombinierte Strategien:

• Teilmodifikation: Ausgewählte Parameter ändern, andere beibehalten
• Benchmarking: Bestehende Immobilien mit theoretischen Idealen vergleichen
• Risiko-Assessment: Worst-Case und Best-Case Szenarien entwickeln
• Portfolio-Ergänzung: Neue Investitionen in Kontext bestehender Objekte setzen

Umfassende Parameter-Konfiguration

Finanzierungsparameter

Strategische Kapitalstruktur:

Zinssatz (%)

• Effektivzins: Gesamtkosten der Finanzierung inklusive Nebenkosten
• Marktvergleich: Aktuelle Konditionen verschiedener Banken berücksichtigen
• Zinsbindung: Auswirkungen verschiedener Zinsbindungsfristen
• Risikozuschläge: Berücksichtigung individueller Risikoprofile

Tilgungsrate (%)

• Anfangstilgung: Jährlicher Tilgungssatz zu Darlehensbeginn
• Tilgungsstrategie: Auswirkungen verschiedener Tilgungsgeschwindigkeiten
• Sondertilgungen: Möglichkeiten außerplanmäßiger Tilgungsleistungen
• Tilgungsfreie Jahre: Strategien mit anfänglicher Tilgungsaussetzung

Darlehenssumme (€)

• Fremdkapitalanteil: Gesamte Finanzierungssumme aller Darlehen
• Finanzierungsgrad: Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital
• Multiple Darlehen: Berücksichtigung verschiedener Darlehensbausteine
• Zusatzfinanzierungen: KfW-Darlehen und Fördermittel integrieren

Eigenkapital (€)

• Eigenkapitalquote: Anteil selbst investierter Mittel
• Liquiditätsreserve: Puffer für unvorhergesehene Kosten
• Opportunity Cost: Alternativrenditen des Eigenkapitals bewerten
• Leverage-Effekt: Optimierung der Kapitalstruktur für maximale Rendite

Darlehenstyp

• Annuitätendarlehen: Konstante Rate mit sinkendem Zinsanteil
• Tilgungsdarlehen: Konstante Tilgung mit sinkender Gesamtrate
• Kombinationsmodelle: Mischung verschiedener Darlehensarten
• Forward-Darlehen: Zukünftige Anschlussfinanzierungen einplanen

Miete & Kostenstruktur

Operative Cashflow-Optimierung:

Kaltmiete (€/Monat)

• Marktmiete: Aktuelle Marktpreise der Zielregion berücksichtigen
• Mietpreisbremse: Rechtliche Beschränkungen einkalkulieren
• Staffelmiete: Automatische Mietsteigerungen vertraglich vereinbaren
• Indexmiete: Inflation-gekoppelte Mietanpassungen simulieren

Nicht umlagefähige Kosten

• Verwaltungskosten: Professionelle Hausverwaltung oder Eigenleistung
• Reparaturen: Laufende Instandhaltung und unvorhergesehene Reparaturen
• Versicherungen: Gebäude-, Haftpflicht- und weitere Versicherungen
• Mietausfälle: Realistische Berücksichtigung von Leerstandszeiten

Hausgeld & Betriebskosten

• Nebenkosten: Umlagefähige Kosten auf Mieter
• Hausgeld: Wohnungseigentümergemeinschaft-Beiträge
• Sonderumlagen: Außerplanmäßige Sanierungskosten der WEG
• Kostensteigerungen: Jährliche Inflation der Betriebskosten

Grundsteuer & Instandhaltung

• Grundsteuer: Kommunale Steuerlast basierend auf Einheitswert
• Instandhaltungsrücklage: Langfristige Erhaltung der Bausubstanz
• Modernisierungszyklen: Planmäßige Erneuerung von Komponenten
• Energetische Sanierung: Investitionen in Energieeffizienz

Mietausfallrisiko

• Leerstandszeiten: Realistische Puffer für Mieterwechsel
• Mietausfälle: Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit von Mietern
• Rechtliche Kosten: Mietrechtliche Auseinandersetzungen
• Regionale Risiken: Marktspezifische Ausfallwahrscheinlichkeiten

Wachstum & Prognose-Parameter

Langfristige Entwicklungsszenarien:

Mieterhöhung (% p.a.)

• Inflationsrate: Anpassung an allgemeine Preisentwicklung
• Marktentwicklung: Regionale Mietpreissteigerungen berücksichtigen
• Modernisierungsmiete: Mieterhöhungen nach energetischen Sanierungen
• Rechtliche Grenzen: Kappungsgrenzen und Mietpreisbremse beachten

Wertsteigerung (% p.a.)

• Immobilienmarktzyklen: Historische und erwartete Marktentwicklung
• Lagequalität: Standortspezifische Wertentwicklungschancen
• Demografische Trends: Bevölkerungsentwicklung und Nachfrageveränderungen
• Infrastrukturentwicklung: Auswirkungen neuer Verkehrsanbindungen

Simulationszeitraum

• Kurzfristig (1-10 Jahre): Detailplanung und operative Optimierung
• Mittelfristig (10-30 Jahre): Strategische Investitionsplanung
• Langfristig (30-50+ Jahre): Generationenübergreifende Vermögensplanung
• Flexible Anpassung: Verschiedene Zeiträume für verschiedene Fragestellungen

Steuer & AfA-Parameter

Steueroptimierung und Abschreibungsstrategien:

Persönlicher Steuersatz (%)

• Einkommensteuersatz: Individueller Grenzsteuersatz des Investors
• Solidaritätszuschlag: Zusätzliche Belastung berücksichtigen
• Kirchensteuer: Konfessionsspezifische Steuerlast einkalkulieren
• Progression: Auswirkungen steigender Einkommen auf Steuerlast

Abschreibungsart & -satz

• Lineare AfA: Standard-Abschreibung über gesetzliche Nutzungsdauer
• Sonder-AfA: Zusätzliche Abschreibungen nach §7b oder §7i EStG
• Kombinierte Abschreibung: Optimale Nutzung aller verfügbaren Optionen
• Timing-Strategien: Optimaler Zeitpunkt für verschiedene Abschreibungen

Grundstücksanteil (%)

• Nicht abschreibbarer Anteil: Grundstück wird steuerlich nicht abgeschrieben
• Wertaufteilung: Professionelle Aufteilung zwischen Grund und Boden
• Regionale Unterschiede: Grundstückspreise variieren stark nach Region
• Optimierungspotenzial: Legale Minimierung des Grundstücksanteils

Erweiterte Szenario-Funktionen

Name-Verfügbarkeitsprüfung

Eindeutige Szenario-Verwaltung:

• Echtzeit-Validation: Sofortige Prüfung auf bereits verwendete Namen
• Intelligente Vorschläge: Automatische Alternativvorschläge bei Duplikaten
• Kategorisierung: Systematische Benennung für bessere Übersicht
• Versionierung: Möglichkeit zur Erstellung von Szenario-Varianten

Speicher- und Verwaltungsfunktionen

Systematische Szenario-Organisation:

• Unbegrenzte Szenarien: Keine Limitierung der Szenario-Anzahl
• Kategorisierung: Gruppierung nach Immobilientyp, Region oder Strategie
• Suchfunktion: Schnelles Auffinden spezifischer Szenarien
• Exportmöglichkeiten: Backup und Datenaustausch zwischen Systemen

Umfassende Ergebnisanalyse

Zentrale KPIs (Key Performance Indicators)

Wesentliche Kennzahlen in übersichtlichen Karten:

Bruttomietrendite

• Berechnung: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100%
• Farbkodierung: Grün (>6%), Gelb (4-6%), Rot (<4%)
• Marktvergleich: Einordnung in regionale Durchschnittswerte
• Trend-Anzeige: Entwicklung über den Simulationszeitraum

Mietfaktor

• Definition: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
• Interpretation: Je niedriger, desto attraktiver die Investition
• Benchmark: Vergleich mit regionalen Standards
• Risikobewertung: Korrelation mit Marktrisiken

Eigenkapitalrendite

• ROI-Berechnung: Jährlicher Cashflow bezogen auf eingesetztes Eigenkapital
• Leverage-Effekt: Auswirkungen verschiedener Finanzierungsgrade
• Risikoadjustierung: Berücksichtigung spezifischer Investitionsrisiken
• Zeitliche Entwicklung: ROI-Verlauf über Haltedauer

Cashflow vor/nach Steuern

• Bruttobetrachtung: Cashflow vor steuerlichen Effekten
• Nettobetrachtung: Cashflow nach Abzug aller Steuern
• Steueroptimierung: Maximierung des Nach-Steuer-Cashflows
• Liquiditätsplanung: Verfügbare Mittel für Reinvestitionen

Kostenstruktur-Analyse

Detaillierte Aufschlüsselung mit Pie-Charts:

Kapitaldienst-Verteilung

• Zinsen: Anteil der Zinskosten an Gesamtbelastung
• Tilgung: Vermögensaufbau durch Schuldentilgung
• Entwicklung: Verschiebung von Zinsen zu Tilgung über Zeit
• Optimierung: Strategien zur Kostenminimierung

Betriebskosten-Struktur

• Fixkosten: Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung
• Variable Kosten: Instandhaltung, Reparaturen, Modernisierung
• Umlagefähige Kosten: Auf Mieter übertragbare Kosten
• Optimierungspotenziale: Kostenreduzierung und Effizienzsteigerung

Interaktive Visualisierungen

Cashflow-Entwicklung

Langfristige Finanzentwicklung:

• Vor-Steuer-Cashflow: Bruttoentwicklung ohne steuerliche Effekte
• Nach-Steuer-Cashflow: Nettoentwicklung nach allen Abzügen
• Steuerdifferenz: Visualisierung der steuerlichen Auswirkungen
• Break-Even-Analyse: Zeitpunkt des positiven Cashflows identifizieren

Vermögenszuwachs-Projektion

Langfristige Vermögensbildung:

• Eigenkapital-Entwicklung: Aufbau durch Tilgung und Wertsteigerung
• Immobilienwert: Erwartete Wertentwicklung der Immobilie
• Gesamtvermögen: Kombination aus Immobilienwert und Liquidität
• Exit-Szenario: Vermögen bei verschiedenen Verkaufszeitpunkten

Kapitaldienst-Entwicklung

Finanzierungskosten über Zeit:

• Gesamtkapitaldienst: Monatliche oder jährliche Darlehensbelastung
• Zins-Tilgungs-Verteilung: Verschiebung der Ratenstruktur
• Restschuld-Entwicklung: Abbau der Darlehensverpflichtungen
• Anschlussfinanzierung: Planungen für Zinsbindungsende

Flexible Zeitraum-Analysen

Kurzfristige Betrachtung (1-10 Jahre)

Operative Investitionsplanung:

• Detailplanung: Monatsweise Cashflow-Prognosen
• Anlaufphase: Berücksichtigung von Anlaufkosten und -risiken
• Steueroptimierung: Maximale Nutzung von Abschreibungen
• Liquiditätsmanagement: Planung für Nachfinanzierungen

Mittelfristige Perspektive (10-30 Jahre)

Strategische Investitionsstrategie:

• Portfolioaufbau: Reinvestition von Cashflows in weitere Objekte
• Modernisierungszyklen: Planmäßige Instandhaltung und Modernisierung
• Marktzyklen: Berücksichtigung von Immobilienmarktzyklen
• Anschlussfinanzierungen: Multiple Zinsbindungsperioden planen

Langfristige Vision (30-50+ Jahre)

Generationenübergreifende Vermögensplanung:

• Vermögensübertragung: Planungen für Generationenwechsel
• Steuerliche Langzeitstrategien: Optimierung über Jahrzehnte
• Inflationseffekte: Langfristige Kaufkraftentwicklung
• Altersvorsorgung: Immobilien als Rentenbaustein

Anzeige-Modi und Flexibilität

Jahres- vs. Monatsansicht

Flexible Detailtiefe:

• Jahreswerte: Überblick über langfristige Entwicklungen
• Monatswerte: Detailanalyse für operative Planung
• Quartalsansicht: Kompromiss zwischen Detail und Übersicht
• Umschaltbare Modi: Nahtloser Wechsel zwischen Betrachtungsebenen

Interaktive Chart-Features

Erweiterte Analysemöglichkeiten:

• Zoom-Funktionen: Detailbetrachtung spezifischer Zeiträume
• Hover-Tooltips: Präzise Werte bei Mausüberfahrung
• Datenexport: Charts als Bilder oder Daten exportieren
• Vergleichsmodi: Multiple Szenarien in einem Chart

PDF-Export und Dokumentation

Professionelle Berichterstellung

Umfassende Szenario-Dokumentation:

• Executive Summary: Kompakte Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse
• Detailanalyse: Vollständige Parameter und Berechnungen
• Grafische Aufbereitung: Hochqualitative Charts und Visualisierungen
• Anhang: Annahmen, Methodik und Datenquellen

Verwendungszwecke

Vielseitige Anwendung:

• Bankgespräche: Professionelle Investitionsunterlagen
• Steuerberatung: Grundlage für steuerliche Optimierungsberatung
• Investoren-Präsentationen: Überzeugende Darstellung von Investitionschancen
• Interne Dokumentation: Nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen

Integration mit anderen Modulen

Nahtlose Datenübernahme

Effizienter Workflow:

• Immobilien-Import: Automatische Übernahme bestehender Immobiliendaten
• Finanzierung-Integration: Verknüpfung mit "Meine Finanzierungen"
• Standort-Bewertung: Einbeziehung von Standortanalysen
• Portfolio-Kontext: Bewertung im Rahmen des Gesamtportfolios

Strategische Anwendungsszenarien

Investment-Planung

Fundierte Kaufentscheidungen:

• Due Diligence: Systematische Bewertung von Investitionsobjekten
• Worst-Case-Szenarien: Risikobewertung bei negativen Marktentwicklungen
• Best-Case-Analysen: Potenziale bei optimalen Bedingungen
• Realistische Szenarien: Wahrscheinliche Entwicklungen basierend auf Marktdaten

Finanzierungsoptimierung

Kapitalstruktur-Optimierung:

• Zinssatz-Sensitivität: Auswirkungen verschiedener Zinsniveaus
• Tilgungsstrategien: Optimale Balance zwischen Liquidität und Vermögensaufbau
• Eigenkapitalquote: Idealer Finanzierungsgrad für maximale Rendite
• Anschlussfinanzierung: Vorbereitung auf Zinsbindungsende

Portfolio-Erweiterung

Strategische Wachstumsplanung:

• Diversifikation: Ergänzung bestehender Portfolios
• Marktchancen: Identifikation attraktiver Investitionsmöglichkeiten
• Kapazitätsplanung: Finanzielle Möglichkeiten für weitere Investitionen
• Risikomanagement: Ausbalancierung von Chancen und Risiken

Tipps für optimale Szenario-Nutzung

Systematisches Vorgehen

Strukturierte Analyse-Methodik:

• Basis-Szenario: Realistische Annahmen als Ausgangspunkt
• Sensitivitätsanalyse: Systematische Variation einzelner Parameter
• Vergleichsanalyse: Multiple Szenarien für umfassende Bewertung
• Dokumentation: Nachvollziehbare Aufzeichnung aller Annahmen

Realistische Annahmen

Fundierte Parameterauswahl:

• Marktdaten: Aktuelle regionale Marktinformationen berücksichtigen
• Historische Trends: Langfristige Entwicklungen als Referenz
• Expertenmeinungen: Fachberatung für kritische Parameter
• Konservative Schätzungen: Sicherheitspuffer für Unsicherheiten

Kontinuierliche Updates

Dynamische Szenario-Anpassung:

• Marktveränderungen: Regelmäßige Aktualisierung bei neuen Marktdaten
• Zinsänderungen: Anpassung bei Änderungen der Finanzierungskonditionen
• Gesetzesänderungen: Updates bei steuerlichen oder rechtlichen Änderungen
• Performance-Reviews: Abgleich mit tatsächlicher Entwicklung