Sonder-AfA-Prüfer

Sonder-AfA-Prüfer im Überblick

Der Sonder-AfA-Prüfer ist Ihr spezialisiertes Tool zur Identifikation und Berechnung zusätzlicher steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten, die über die reguläre lineare AfA hinausgehen. Diese Sonder-Abschreibungen können erhebliche Steuervorteile bieten und die Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition deutlich verbessern. Das System prüft automatisch verschiedene Fördertatbestände und berechnet die möglichen Steuerersparnisse.

Zentrale Funktionen:

• Automatische Prüfung der Eignung für §7b EStG (Neubauten)
• Systematische Bewertung für §7i EStG (Denkmalschutz)
• Eingabe von Kaufpreis, Grundstücksanteil, Baujahr und Kaufdatum
• Berücksichtigung von Denkmalstatus und KfW-Standards
• Berechnung der Abschreibungsraten und Laufzeiten
• Quantifizierung des steuerlichen Vorteils in Euro
• Rechtliche Informationen zu gesetzlichen Voraussetzungen

Zugriff und Navigation

Navigation: Gelangen Sie über das "Immocheck" Dropdown zum "Sonder-AfA" Prüfer für umfassende Steueroptimierung.

Schritte zur optimalen Nutzung

Systematischer Prüfungs Workflow

1. Zugriff: Navigieren Sie über das "Immocheck" Dropdown zu "Sonder-AfA"
2. Grunddaten eingeben: Erfassen Sie Kaufpreis pro m², Grundstücksanteil und Baujahr der Immobilie
3. Kaufdatum bestimmen: Geben Sie das exakte Kaufdatum für zeitliche Zuordnung ein
4. Denkmalstatus prüfen: Bestätigen Sie den Denkmalschutzstatus falls vorhanden
5. KfW-Standard angeben: Tragen Sie eventuelle KfW-Effizienzklassen ein
6. Prüfung starten: Klicken Sie auf "Prüfen" um automatische Eignungsanalyse zu starten
7. Ergebnisse analysieren: Überprüfen Sie Abschreibungsraten, Laufzeiten und Steuervorteile
8. Rechtliche Infos nutzen: Studieren Sie die Modal-Informationen zu gesetzlichen Voraussetzungen
9. Steuerberatung: Konsultieren Sie einen Steuerberater für finale Bestätigung und Umsetzung

Sonder-AfA Grundlagen

Was ist die Sonder-AfA?

Zusätzliche steuerliche Abschreibungen:

Die Sonder-AfA (Sonderabschreibung für Abnutzung) ermöglicht es, neben der regulären linearen AfA zusätzliche Abschreibungen vorzunehmen. Diese Steuervorteile sollen bestimmte gesellschaftlich erwünschte Investitionen fördern und können die Steuerbelastung in den ersten Jahren nach dem Kauf erheblich reduzieren.

Zielsetzung der Förderung:

• Wohnraumschaffung: Förderung des Neubaus von Wohnimmobilien
• Denkmalschutz: Erhaltung historischer Bausubstanz
• Energieeffizienz: Anreize für klimafreundliches Bauen
• Wirtschaftsförderung: Ankurbelung der Bautätigkeit

Reguläre AfA vs. Sonder-AfA

Unterschiede und Kombinationsmöglichkeiten:

Reguläre lineare AfA:

• Neubau (ab 2023): 3% jährlich über 33,33 Jahre
• Altbau (vor 1925): 2,5% jährlich über 40 Jahre
• Altbau (1925-2022): 2% jährlich über 50 Jahre
• Basis: Gebäudewert ohne Grundstücksanteil

Sonder-AfA Ergänzung:

• Zusätzlich zur regulären AfA: Kumulierbar mit der normalen Abschreibung
• Begrenzte Laufzeit: Meist 4-10 Jahre je nach Fördertatbestand
• Höhere Prozentsätze: Oft 5-10% zusätzlich zur regulären AfA
• Maximale Steuerersparnis: In den ersten Jahren besonders hohe Abschreibungen

§7b EStG - Förderung von Neubauten

Gesetzliche Grundlagen

Förderung neuer Wohnimmobilien:

Tatbestandsvoraussetzungen §7b EStG: Der §7b EStG fördert die Herstellung neuer Wohngebäude und wurde 2023 erweitert:

Zeitliche Voraussetzungen:

• Anschaffung/Herstellung: Nach dem 31.12.2022
• Bauantrag/Bauanzeige: Nach dem 31.12.2022 gestellt
• Fertigstellung: Bis zum 31.12.2029 (aktuelle Befristung)
• Erst-/Zweitverwendung: Ausschließlich neue, nicht bereits genutzte Immobilien

Objektkriterien:

• Gebäudeart: Wohngebäude oder Wohnungseigentum
• Nutzung: Zu Wohnzwecken vermietet oder zur Vermietung bestimmt
• Anschaffungskosten: Höchstgrenze von 5.200 Euro pro m² Wohnfläche
• Mindeststandards: Erfüllung aktueller Baustandards und Energieeffizienz

Abschreibungssätze und Berechnung

Konkrete Steuervorteile:

Abschreibungsmodalitäten:

• Sonder-AfA Rate: 5% des Gebäudewertes jährlich
• Laufzeit: 4 Jahre (Jahr der Anschaffung/Herstellung + 3 Folgejahre)
• Maximale Abschreibung: 20% des Gebäudewertes insgesamt
• Kombination: Zusätzlich zur regulären 3% AfA

Praktische Berechnung:

Beispiel:
Kaufpreis Wohnung: 400.000 €
Grundstücksanteil: 80.000 € (20%)
Gebäudewert: 320.000 €

Sonder-AfA Berechnung:
Jahr 1-4: 320.000 € × 5% = 16.000 € zusätzliche AfA pro Jahr
Reguläre AfA: 320.000 € × 3% = 9.600 € pro Jahr
Gesamt-AfA pro Jahr: 25.600 € (= 8% des Gebäudewertes)

Steuerersparnis (bei 42% Steuersatz):
16.000 € × 42% = 6.720 € zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr

Prüfungskriterien im Detail

Automatisierte Eignungsprüfung:

Baujahr Validierung:

• Neubau ab 2023: Grundvoraussetzung für §7b Berechtigung
• Sanierung/Modernisierung: Nur bei erstmaliger Nutzung nach Sanierung
• Fertigstellungsdatum: Relevanz für Bemessungsgrundlage

Kostengrenzen Prüfung:

• 5.200 €/m² Grenze: Automatische Prüfung gegen Höchstgrenze
• Wohnfläche Relevanz: Berechnung der spezifischen Kosten pro m²
• Überschreitung: Bei Überschreitung anteilige Kürzung der Sonder-AfA

Nutzungs Validierung:

• Vermietungsabsicht: Objektive Vermietungsabsicht erforderlich
• Eigennutzung: Keine Sonder-AfA bei Eigennutzung möglich
• Gewerbeanteil: Nur Wohnungsanteil Sonder-AfA berechtigt

§7i EStG - Denkmalschutz Förderung

Rechtliche Grundlagen

Erhaltung historischer Bausubstanz:

Denkmalschutz Abschreibung §7i EStG: Diese Regelung fördert die Erhaltung und sanfte Modernisierung denkmalgeschützter Immobilien:

Denkmalschutz Voraussetzungen:

• Amtliche Denkmaleigenschaft: Eintragung in Denkmalliste der zuständigen Behörde
• Erhaltungsgebot: Objekt muss erhaltungswürdig und erhaltungsfähig sein
• Sanierungsmaßnahmen: Erforderlich für Abschreibungsberechtigung
• Nutzungsart: Wohnnutzung oder gemischte Nutzung

Bundesländer Unterschiede:

• Länderhoheit: Denkmalschutz ist Ländersache
• Unterschiedliche Kriterien: Verschiedene Bewertungsmaßstäbe
• Lokale Behörden: Untere Denkmalschutzbehörden als Ansprechpartner

Denkmalschutz Abschreibungsmodelle

Verschiedene Abschreibungsoptionen:

§7i Abschreibung:

• Sanierungskosten: 8% über 12 Jahre für Sanierungsaufwendungen
• Anschaffungskosten: 7% über 12 Jahre für den Kauf denkmalgeschützter Objekte
• Erhaltungsaufwendungen: 10% jährlich für laufende Erhaltungsmaßnahmen
• Herstellungskosten: 8% über 12 Jahre für Modernisierungsmaßnahmen

Praxisbeispiel Denkmalschutz:

Denkmalgeschützte Eigentumswohnung:
Kaufpreis: 300.000 €
Sanierungskosten: 100.000 €
Grundstücksanteil: 60.000 €
Gebäudewert: 240.000 €

Abschreibungsberechnung:
Kauf-AfA: 240.000 € × 7% = 16.800 € pro Jahr (12 Jahre)
Sanierungs-AfA: 100.000 € × 8% = 8.000 € pro Jahr (12 Jahre)
Gesamt Sonder-AfA: 24.800 € pro Jahr

Zusätzlich: Reguläre AfA 240.000 € × 2,5% = 6.000 € pro Jahr
Gesamte AfA: 30.800 € pro Jahr

Steuerersparnis (bei 42% Steuersatz):
24.800 € × 42% = 10.416 € zusätzliche Steuerersparnis pro Jahr

Automatisierte Prüfungslogik

Eingabeparameter und Validierung

Systematische Datenerfassung:

Kaufpreis pro m²:

• Validierung: Prüfung gegen §7b Grenzwerte (max. 5.200 €/m²)
• Marktangemessenheit: Plausibilitätsprüfung gegen regionale Durchschnittswerte
• Berechnungsgrundlage: Basis für alle weiteren Kalkulationen

Grundstücksanteil:

• Prozentuale Angabe: Typisch 20-40% des Gesamtkaufpreises
• Regional variabel: Anpassung an lokale Grundstückspreise
• Abschreibungsrelevanz: Nur Gebäudewert ist AfA-berechtigt

Baujahr Klassifikation:

• Neubau (ab 2023): Potenzielle §7b Berechtigung
• Nachkriegszeit (1949-1990): Selten Sonder-AfA berechtigt
• Altbau (vor 1949): Mögliche Denkmalschutz Berechtigung
• Historische Gebäude (vor 1900): Hohe Denkmalschutz Wahrscheinlichkeit

Intelligente Bewertungsalgorithmen

Automatisierte Eignungsanalyse:

§7b Prüfroutine:

IF Baujahr >= 2023 AND Kaufdatum >= 01.01.2023
AND Kaufpreis_pro_m² <= 5200
AND Denkmalschutz = NEIN
THEN
§7b_berechtigt = JA
Sonder_AfA_Satz = 5%
Laufzeit = 4 Jahre

§7i Prüfroutine:

IF Denkmalschutz = JA
AND (Sanierungskosten > 0 OR Baujahr < 1949)
THEN
§7i_berechtigt = JA
Kauf_AfA_Satz = 7%
Sanierungs_AfA_Satz = 8%
Laufzeit = 12 Jahre

KfW Effizienz Bonus:

• KfW 40/55 Standard: Zusätzliche Förderungsmöglichkeiten prüfen
• Energieeffizienz Bonus: Kombination mit anderen Förderungen
• Zukunftssicherheit: Berücksichtigung nachhaltiger Bauweise

Ergebnisdarstellung und Berechnung

Umfassende Abschreibungsanalyse

Detaillierte Ergebnispräsentation:

Eignungsprüfung Resultat:

• Berechtigung Status: Klare Ja/Nein Aussage für §7b oder §7i
• Rechtliche Grundlage: Verweis auf anwendbaren Paragraphen
• Ausschlussgründe: Begründung bei fehlender Berechtigung
• Alternative Optionen: Hinweise auf andere Steueroptimierungen

Abschreibungsparameter:

• Sonder-AfA Satz: Jährlicher Abschreibungsprozentsatz (z.B. 5% oder 7%)
• Laufzeit: Anzahl Jahre der Sonder-AfA Berechtigung
• Bemessungsgrundlage: Gebäudewert für Abschreibungsberechnung
• Maximaler Abschreibungsbetrag: Gesamtsumme über alle Jahre

Steuerlicher Vorteil Quantifizierung:

Beispielberechnung §7b:
Gebäudewert: 200.000 €
Sonder-AfA pro Jahr: 200.000 € × 5% = 10.000 €
Laufzeit: 4 Jahre
Gesamte Sonder-AfA: 40.000 €

Steuerersparnis (bei verschiedenen Steuersätzen):
- 25% Steuersatz: 10.000 € × 25% = 2.500 € pro Jahr
- 35% Steuersatz: 10.000 € × 35% = 3.500 € pro Jahr
- 42% Spitzensteuersatz: 10.000 € × 42% = 4.200 € pro Jahr

Gesamtersparnis über 4 Jahre (42% Satz): 16.800 €

Kombinationseffekte

Maximierung der Steuervorteile:

Sonder-AfA + Reguläre AfA:

• Kumulative Wirkung: Beide Abschreibungen parallel anwendbar
• Maximale Ausnutzung: In den ersten Jahren besonders hohe Abschreibungen
• Liquiditätseffekt: Erhebliche Steuerstundung in Anfangsjahren

Zusätzliche Förderungen:

• KfW Kredite: Zinsgünstige Finanzierung kombinierbar
• BAFA Zuschüsse: Zusätzliche Förderung für Energieeffizienz
• Regionale Programme: Länder und Kommunal Förderungen

Rechtliche Informationen und Compliance

Gesetzliche Voraussetzungen Modal

Umfassende Rechtsinformationen:

§7b EStG Voraussetzungen: Das System bietet detaillierte Informationen über:

• Zeitliche Anforderungen: Anschaffung und Fertigstellung nach 31.12.2022
• Objektanforderungen: Neubau Wohngebäude unter 5.200 €/m²
• Nutzungsvoraussetzungen: Vermietung zu Wohnzwecken
• Dokumentationspflichten: Erforderliche Nachweise und Belege

§7i EStG Bestimmungen:

• Denkmalschutz Nachweis: Erforderliche behördliche Bestätigungen
• Sanierungsmaßnahmen: Art und Umfang förderfähiger Maßnahmen
• Erhaltungsaufwendungen: Abgrenzung zu nicht förderfähigen Kosten
• Vermietungsgebot: Voraussetzungen für steuerliche Anerkennung

Compliance und Dokumentation

Rechtskonforme Umsetzung:

Erforderliche Nachweise:

• Bauantrag/Bauanzeige: Zeitlicher Nachweis für §7b Berechtigung
• Denkmalbestätigung: Behördliche Bescheinigung für §7i
• Kostenbelege: Detaillierte Aufstellung aller Aufwendungen
• Vermietungsnachweis: Belege über Vermietungsabsicht/-realität

Steuerliche Geltendmachung:

• Steuererklärung: Anlage V für Einkünfte aus Vermietung
• Zeitpunkt: Abschreibung im Jahr der Zahlung
• Verteilung: Gleichmäßige Verteilung über Sonder-AfA Zeitraum
• Belege: Aufbewahrung aller relevanten Unterlagen

Strategische Steuerplanung

Optimierung der Abschreibungsstrategie

Maximierung der Steuervorteile:

Timing Optimierung:

• Kaufzeitpunkt: Jahresende für maximale erste Jahres-AfA
• Sanierungszeitpunkt: Optimaler Zeitpunkt für §7i Maßnahmen
• Liquiditätsplanung: Steuerersparnisse für Reinvestitionen nutzen
• Progressionswirkung: Abschreibungen in Jahren hoher Einkommen

Portfolio Betrachtung:

• Diversifikation: Mix aus verschiedenen Abschreibungsmodellen
• Zeitliche Staffelung: Verteilung der Abschreibungen über Jahre
• Risikomanagement: Nicht alle Steuervorteile auf eine Karte setzen

Integration in Gesamtstrategie

Ganzheitliche Immobilienstrategie:

Investitionsentscheidung:

• Rendite Boost: Sonder-AfA als zusätzlicher Renditebaustein
• Kaufpreis Rechtfertigung: Höhere Kaufpreise durch Steuervorteile rechtfertigbar
• Finanzierung: Steuerersparnisse für Tilgung oder Reinvestitionen
• Exit Strategie: Abschreibungsende als Verkaufszeitpunkt

Häufige Irrtümer und Fallstricke

Typische Missverständnisse

Vermeidung kostspieliger Fehler:

§7b Fallen:

• Eigennutzung: Keine Sonder-AfA bei auch nur teilweiser Eigennutzung
• Kostengrenze: 5.200 €/m² Grenze ist hart und nicht verhandelbar
• Zeitpunkt: Kaufdatum, nicht Einzugsdatum ist relevant
• Objektart: Nur Wohnimmobilien, keine Gewerbeimmobilien

§7i Probleme:

• Denkmalschutz Nachweis: Ohne behördliche Bestätigung keine Abschreibung
• Sanierungserfordernis: Oft ist aufwendige Sanierung Voraussetzung
• Erhaltungspflicht: Langfristige Bindung an Denkmalschutz Auflagen
• Wirtschaftlichkeit: Hohe Sanierungskosten können Steuervorteile aufzehren

Risiko Management

Professionelle Absicherung:

Steuerberater Konsultation:

• Individuelle Prüfung: Jeder Fall ist einzigartig und bedarf individueller Prüfung
• Aktuelle Rechtslage: Steuerrecht ändert sich häufig
• Dokumentation: Professionelle Aufbereitung für Finanzamt
• Haftung: Steuerberater haftet für ordnungsgemäße Beratung

Zweitmeinung:

• Komplexe Fälle: Bei hohen Investitionssummen Zweitmeinung einholen
• Spezialisierung: Steuerberater mit Immobilien Spezialisierung bevorzugen
• Vorab Bindungszusage: Schriftliche Bestätigung der Finanzamt Akzeptanz

Praktische Umsetzungstipps

Optimale Vorbereitung

Erfolgreiche Sonder-AfA Nutzung:

Dokumentation:

• Vollständige Unterlagen: Alle Kaufverträge, Baupläne, Genehmigungen sammeln
• Zeitliche Nachweise: Präzise Dokumentation aller relevanten Daten
• Kostenaufstellung: Detaillierte Aufschlüsselung nach Gewerken
• Behördenkontakt: Frühzeitige Abstimmung mit relevanten Ämtern

Professionelle Begleitung:

• Steuerberater: Von Anfang an in Planungen einbeziehen
• Immobilienmakler: Spezialisierte Makler für Sonder-AfA Objekte
• Sachverständige: Gutachter für Wertermittlung und Sanierungsplanung

Zukunftsausblick und Änderungen

Geplante Gesetzesänderungen

Entwicklungen im Steuerrecht:

§7b Perspektive:

• Verlängerung: Aktuelle Befristung bis 2029, Verlängerung wahrscheinlich
• Anpassungen: Mögliche Modifikationen der Förderbedingungen
• EU Konformität: Berücksichtigung europäischer Beihilferegeln

Denkmalschutz Entwicklung:

• Klimaschutz Integration: Verknüpfung mit Energieeffizienz Anforderungen
• Digitalisierung: Vereinfachung der Antragsverfahren
• Föderalismus: Weitere Harmonisierung zwischen Bundesländern

Der Sonder-AfA-Prüfer ist ein unverzichtbares Tool zur Maximierung Ihrer steuerlichen Vorteile bei Immobilieninvestitionen. Mit seiner systematischen Prüfung und detaillierten Berechnung hilft er Ihnen, erhebliche Steuereinsparungen zu realisieren und die Rentabilität Ihrer Investitionen zu optimieren.