ImmoCheck – Immobilien schnell und zuverlässig prüfen lassen

Die vier Pfeiler des SmartLandlord Immochecks

Unser Bewertungssystem steht auf vier wissenschaftlich fundierten Säulen, die zusammen eine 360-Grad-Analyse Ihrer Immobilieninvestition ermöglichen.

Mit dem ImmoCheck können Sie Immobilien schnell und zuverlässig prüfen lassen – von der ersten Preisabschätzung bis zur detaillierten Energieeffizienzanalyse. Die strukturierte Analyse deckt alle relevanten Bereiche ab und liefert die Grundlage für fundierte Investitionsentscheidungen.

Die KPIs (Key Performance Indicators) liefern zentrale Finanzkennzahlen wie Cashflow, Bruttomietrendite, Eigenkapitalrendite und Mietfaktor für sofortige Klarheit über die finanzielle Performance. Langfristige Auswirkungen werden durch Diagramme und Prognosen über 10, 30 oder 50 Jahre visualisiert, die Entwicklung von Vermögenszuwachs, Kapitaldienst, AfA und Exit-Szenarien für strategische Langzeitplanung zeigen. Die Standortanalyse bietet professionelle Bewertung der Lage mit Sozioökonomie-Score basierend auf Arbeitslosenquote und Einkommen sowie Infrastruktur-Score für ÖPNV, Bildung und Einkaufen. Die Energieeffizienz-Analyse umfasst Energieeffizienzklasse, CO₂-Ausstoß, Heizkosten und Optimierungspotenziale für zukunftssichere Investitionen.

Der Immocheck führt Sie systematisch durch alle wichtigen Aspekte einer Immobilienbewertung. Von den Grunddaten wie Kaufpreis und Lage bis hin zu komplexen Finanzierungsszenarien und steuerlichen Optimierungen erhalten Sie eine umfassende Analyse, die als Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung dient.

Die Hauptfunktionen umfassen strukturierte Datenerfassung in sieben Kategorien, automatische Berechnung aller wichtigen Kennzahlen, integrierte Standortbewertung mit Infrastruktur und Sozioökonomie, Energieeffizienzanalyse mit Optimierungsvorschlägen, KI-gestützte Investitionsempfehlungen für Enterprise-Kunden und professionellen PDF-Export für Bankgespräche mit bis zu 11 Seiten umfassender Analyse.

Der Zugriff erfolgt über die Hauptnavigation durch Klick auf "Immocheck". Die intuitive Benutzeroberfläche führt Sie Schritt für Schritt durch den Bewertungsprozess. Beginnen Sie mit den vier Pflichtfeldern, die mit einem Stern markiert sind: Kaufpreis als Gesamtkaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten, Quadratmeter als Wohnfläche für Kennzahlenberechnung, vollständige Adresse mit Google Maps Autocomplete und Bundesland für automatische Ermittlung der Grunderwerbsteuersätze.

Die sieben Bewertungskategorien

Die strukturierte Datenerfassung gliedert sich in sieben aufeinander aufbauende Kategorien, die alle relevanten Aspekte einer Immobilieninvestition abdecken.

Objektdetails und Ausstattung

Die Objektdetails bilden die Grundlage der Bewertung. Der Kaufpreis und die automatische Berechnung des Preises pro m² schaffen Transparenz. Die Wohnfläche dient als Basis für alle weiteren Berechnungen. Die vollständige Adresse mit intelligenter Autocomplete-Funktion ermöglicht präzise Standortanalysen. Das Bundesland bestimmt regionale Steuerberechnungen. Die automatische Berechnung der Nebenkosten umfasst Maklergebühr (regional unterschiedlich, oft 3,57% bis 7,14%), Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig von 3,5% bis 6,5%), Notargebühren (standardmäßig 1,5% des Kaufpreises) und Grundbucheintragung (typisch 0,5% des Kaufpreises).

Die Ausstattung und der Komfort beeinflussen Vermietbarkeit und Wertentwicklung. Die Küche kann als Einbauküche, Pantry oder ohne Küche vorhanden sein. Balkon oder Terrasse erhöhen die Wohnqualität. Ein Garten bietet zusätzlichen Wohnwert. Die Heizungsart - ob Gas, Fernwärme, Öl, Elektro oder andere Systeme - beeinflusst Betriebskosten und Energieeffizienz.

Gebäudeinformationen und Miete

Die technischen Gebäudeinformationen sind entscheidend für steuerliche und energetische Bewertungen. Das Baujahr bestimmt die AfA-Berechnung und Energiestandards. Die Anzahl der Zimmer definiert die Zielgruppe. Etage und Lage im Gebäude beeinflussen Wohnqualität und Vermietbarkeit. Die Wohnungseinheitsnummer dient der eindeutigen Identifikation. Der Denkmalschutzstatus eröffnet Sonder-AfA-Möglichkeiten. Die KfW-Effizienzklasse zeigt Fördermöglichkeiten auf. Der Energieverbrauch in kWh/m²*a ermöglicht die Effizienzanalyse.

Miete und Betriebskosten bestimmen die Einnahmen und laufenden Kosten. Die Kaltmiete als monatliche Mieteinnahme ohne Nebenkosten bildet die Basis. Die jährliche Grundsteuer kann mit unserem integrierten Grundsteuerrechner ermittelt werden. Das Hausgeld umfasst monatliche Betriebskosten bei Eigentumswohnungen. Umlagefähige Kosten können an Mieter weitergegeben werden. Nicht umlagefähige Kosten verbleiben beim Vermieter. Die automatische Warmmiete berechnet sich aus Kaltmiete plus umlagefähige Kosten.

Finanzierung und Steueroptimierung

Die Finanzierung definiert die Darlehenskonditionen Ihrer Investition. Das Hauptdarlehen mit Darlehenssumme, Effektivzins und Tilgungsrate bestimmt die Grundfinanzierung. Der automatische Kapitaldienst berechnet die monatliche Belastung. Zusätzliche Darlehen wie KfW-Kredite können mit anderen Konditionen integriert werden. Bei mehreren Darlehen erfolgt eine automatische Berechnung gewichteter Durchschnitte. Als Darlehenstypen stehen Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen zur Verfügung.

AfA und Steuer ermöglichen die steuerliche Optimierung. Ihr persönlicher Steuersatz als Einkommensteuersatz fließt in alle Berechnungen ein. Die Abschreibungsart kann linear, degressiv oder als Sonder-AfA gewählt werden. Der Abschreibungssatz beträgt typisch 2% für Altbauten und 3% für Neubauten. Der Grundstücksanteil als nicht abschreibbarer Teil des Kaufpreises muss berücksichtigt werden. Sonder-AfA-Optionen bieten zusätzliche Abschreibungen bei besonderen Objekten.

Sonstige Kosten und Prognosen vervollständigen die Eingaben. Die Mietausfallreserve sollte 3 bis 5% der Jahresmiete betragen. Die Instandhaltungsrücklage liegt bei circa 1 Euro pro m² monatlich. Die erwartete jährliche Mietsteigerung fließt in die Mietentwicklung ein. Die Prognose der Immobilienwertentwicklung bestimmt die Wertsteigerung.

Navigation und intelligente Unterstützung

Die intelligente Seitennavigation bietet optimale Benutzerführung durch eine linke Sidebar mit Kategorienübersicht. Grüne Häkchen zeigen abgeschlossene Abschnitte. Vor- und Zurück-Buttons ermöglichen sequenzielle Bearbeitung. Direkte Sprungmöglichkeiten zu beliebigen Kategorien beschleunigen die Navigation. Das System zeigt jederzeit, welche Bereiche bereits vollständig ausgefüllt sind und wo noch Eingaben fehlen, sodass Sie stets den Überblick über den Bearbeitungsstand behalten.

Chatbot-Support

Der intelligente Chatbot bietet sofortige Hilfe während der Eingabe. Klicken Sie auf das Chat-Symbol für kontextbezogene Unterstützung bei Grundfragen wie "Was ist ein guter Mietfaktor?" oder "Welche Nebenkosten sind üblich?". Berechnungshilfen erklären Kennzahlen und Formeln. Tipps geben Best Practices für realistische Eingabewerte.

Enterprise-Features erweitern die Unterstützung erheblich. "Diese Seite analysieren" bewertet Ihre aktuellen Eingaben im Kontext. "Alle Daten lesen" analysiert das gesamte Immobilienprofil. Intelligente Optimierungsvorschläge basieren auf Ihren spezifischen Daten und Marktbedingungen.

Umfassende Ergebnisanalyse

Die vier Pfeiler der Analyse liefern eine 360-Grad-Bewertung Ihrer Immobilieninvestition mit sofort interpretierbaren Ergebnissen.

Pfeiler 1: KPIs - Zentrale Kennzahlen

Die sofort sichtbaren Bewertungsergebnisse präsentieren alle wesentlichen Finanzkennzahlen übersichtlich. Der Cashflow vor Steuern zeigt den monatlichen Überschuss oder Fehlbetrag, beispielsweise €-160,00 monatlich. Der Cashflow nach Steuern berücksichtigt alle steuerlichen Effekte und kann sich dramatisch verbessern, etwa auf €638,58 monatlich. Die Bruttomietrendite als Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis wird in Prozent angegeben, beispielsweise 3,25%. Der Mietfaktor teilt den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete, etwa 30,79. Die Eigenkapitalrendite berechnet den ROI bezogen auf Ihr eingesetztes Eigenkapital, zum Beispiel 8,21%. Der Vermögenszuwachs kombiniert Tilgung und Cashflow zu einem monatlichen Wert wie €1.026,08. Die Steuersituation zeigt Steuererstattung oder -belastung, etwa €-9.583,00 Erstattung im ersten Jahr.

Jede Kennzahl wird in intuitive farbkodierte Bewertungsskalen eingeordnet. Niedrig, Mittel und Hoch-Bereiche ermöglichen sofortige Einschätzung der Performance ohne tiefes Fachwissen.

Pfeiler 2: Langfristige Auswirkungen

Interaktive Entwicklungsdiagramme visualisieren die Zukunft Ihrer Investition. Die Cashflow-Entwicklung zeigt den Verlauf vor und nach Steuern über 30 oder mehr Jahre. Der Vermögenszuwachs wird jährlich und kumuliert als Eigenkapitalaufbau dargestellt. Der Kapitaldienst visualisiert die Entwicklung der Zins- und Tilgungsanteile über Zeit. Der AfA-Verlauf zeigt Abschreibungsbeträge über die gesamte Nutzungsdauer. Der Exit-Rechner berechnet Verkaufserlös und Rendite bei verschiedenen Verkaufszeitpunkten, beispielsweise €683.954 in Jahr 30.

Flexible Zeiträume ermöglichen Umschaltung zwischen 10, 30 oder 50 Jahren Projektionen für verschiedene Investitionsstrategien. Kurzfristige Betrachtungen eignen sich für Flipping-Strategien, mittelfristige für klassische Buy-and-Hold-Ansätze und langfristige für Generationenvermögen.

Pfeiler 3: Standortanalyse

Die datengestützte Standortbewertung liefert objektive Lageinformationen. Der sozioökonomische Score von 0 bis 100 Punkten, beispielsweise 82/100, basiert auf Arbeitslosenquote, Einkommen und Bevölkerungsentwicklung. Der Infrastruktur-Score, etwa 57/100, bewertet ÖPNV, Bildung, Einkaufen und Freizeit. Die Gesamtbewertung kombiniert beide Scores zu einem Standortindex wie 70/100.

Die detaillierte Faktorenanalyse zeigt konkrete Werte für jedes Kriterium. Statt abstrakter Bewertungen sehen Sie "3 ÖPNV-Haltestellen im Umkreis von 500m" oder "18 Freizeitangebote in 1km Entfernung". Diese Transparenz ermöglicht fundierte Entscheidungen.

Enterprise-Kunden erhalten zusätzlich eine KI-Standortanalyse mit umfassender textueller Bewertung und Investitionsempfehlungen basierend auf allen Standortfaktoren, Markttrends und historischen Daten.

Pfeiler 4: Energieeffizienz

Die umfassende Energiebewertung wird immer wichtiger für zukunftssichere Investitionen. Die Effizienzklasse von A+ bis H, beispielsweise A+ für einen Neubau 2024, bestimmt Fördermöglichkeiten und Zukunftsfähigkeit. Der spezifische Energieverbrauch pro m², etwa 8,30 kWh/m², ermöglicht präzise Kostenkalkulation. Die jährlichen Heizkosten werden konkret berechnet, beispielsweise €180,61. Der CO₂-Ausstoß zeigt die Umweltbilanz der Immobilie, etwa 135,46 kg/Jahr.

Der Benchmark-Vergleich ordnet Ihre Immobilie gegen moderne Gebäude und Altbauten ein. Das Optimierungspotenzial analysiert detailliert Verbesserungsmöglichkeiten durch Sanierungsmaßnahmen, energetische Modernisierung und Förderprogramme.

PDF-Export und Portfolio-Integration

Der professionelle PDF-Export erstellt ein umfassendes 11-seitiges Dokument für verschiedene Verwendungszwecke. Die vollständige KPI-Übersicht mit Farbkodierung macht komplexe Daten verständlich. Alle Entwicklungsdiagramme werden in Druckqualität integriert. Die detaillierte Standortbewertung enthält Karten und Faktoren. Die Energieanalyse mit Benchmarking zeigt Optimierungspotenziale. Die Executive Summary fasst alles für Bankgespräche zusammen. Enterprise-Kunden erhalten zusätzlich eine KI-gestützte Investitionsempfehlung.

Automatische Berechnungen und KI-Integration

Die intelligente Systemunterstützung automatisiert komplexe Berechnungen. Kaufnebenkosten werden basierend auf Bundesland und regionalen Standards ermittelt. Der Kapitaldienst berechnet sich aus Zinssatz und Tilgungsrate. Die Warmmiete ergibt sich aus Kaltmiete plus umlagefähigen Kosten. Bei mehreren Finanzierungen erfolgen gewichtete Durchschnittswerte automatisch.

Die KI-Analyse für Enterprise-Kunden bietet umfassende Bewertung aller vier Pfeiler. Die Risikoanalyse identifiziert Chancen und Gefahren. Der Vergleich mit Marktstandards und Benchmarks ordnet die Investition ein. Konkrete Handlungsempfehlungen leiten aus den Daten ab. Die finale Investitionsempfehlung lautet: Kaufen, Verhandeln oder Ablehnen.

Speichern und Weiterverarbeitung

Nach Abschluss der Bewertung können Sie die Immobilie mit einem Klick auf "In Mein Bestand überführen" dauerhaft speichern. Die nahtlose Portfolio-Integration macht die Daten automatisch in allen anderen Modulen verfügbar. Dashboard-KPIs werden aktualisiert, Finanzierungen werden übernommen, Statistiken berücksichtigen die neue Immobilie und die Portfolio-Diversifikation wird neu berechnet.

Für optimale Ergebnisse sollten Sie auf Datenqualität achten. Nutzen Sie echte Angebotsdaten statt Schätzungen. Informieren Sie sich über tagesaktuelle Zinssätze. Recherchieren Sie vergleichbare Objekte in der Umgebung. Vollständige Eingaben ergeben präzisere Analysen.

Das Szenario-Testing ermöglicht verschiedene Betrachtungen. Testen Sie verschiedene Tilgungsraten für optimale Finanzierung. Simulieren Sie Zinsänderungsrisiken für Worst-Case-Analysen. Probieren Sie verschiedene Mietentwicklungsszenarien. Berücksichtigen Sie Modernisierungskosten für realistische Kalkulationen.

Bei technischen Problemen gibt es meist einfache Lösungen. Wenn die Standortbewertung fehlt, geben Sie die Adresse exakt ein und aktivieren JavaScript. Bei fehlerhaften Berechnungen füllen Sie alle Pflichtfelder vollständig aus. Funktioniert der PDF-Export nicht, aktualisieren Sie den Browser und prüfen Pop-up-Blocker. Bei unrealistischen Kennzahlen prüfen Sie Eingabewerte auf Plausibilität. Negative Renditen deuten auf zu hohe Kaufpreise oder zu niedrige Mieten hin.

Der Immocheck mit seinen vier wissenschaftlichen Pfeilern ist das Fundament für alle weiteren Analysen in SmartLandlord. Die Kombination aus KPIs, Langzeitprognosen, Standortanalyse und Energieeffizienz gibt Ihnen die umfassendste Immobilienbewertung am Markt.