3-Zimmer-Eigentumswohnung, 82 m², Baujahr 1957, 4. OG mit Balkon und Aufzug. Vollständige Wirtschaftlichkeits-, Standort- und Langzeitanalyse auf Basis der bestätigten Objekt- und Finanzierungsdaten.
Solides Objektprofil und guter energetischer Zustand treffen auf einen sehr hohen Einstiegspreis: Der Cashflow bleibt auf Jahre deutlich negativ, die Investmentthese trägt allein über Tilgung und Wertentwicklung.
Das Investment auf einen Blick: Alle Kernkennzahlen aus dem SmartLandlord-Modell, farblich nach Bewertung eingeordnet. Der entscheidende Engpass ist die Relation zwischen Kaufpreis und laufendem Mietertrag.
Was ist die Wohnung nach dem SmartLandlord-Modell wert? Die deutsche Wertermittlung (§ 194 BauGB, ImmoWertV) kennt drei normierte Verfahren. Alle drei werden hier erklärt; wertleitend für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage sind Vergleichs- und Ertragswert — sie ergeben die Indikationsspanne, gegen die der Kaufpreis gestellt wird.
Der Wert wird aus realisierten Kaufpreisen und Angeboten vergleichbarer Wohnungen abgeleitet (Lage, Baujahr, Größe, Zustand). Für Eigentumswohnungen ist es das maßgebliche Verfahren, weil ausreichend Transaktionen existieren.
Der Wert ergibt sich aus der marktüblich erzielbaren Miete, kapitalisiert mit einem marktüblichen Faktor bzw. Liegenschaftszins. Für Kapitalanlagen die zweite Pflichtperspektive — sie diszipliniert gegen überhöhte Vergleichspreise.
Bodenwert plus Gebäudeherstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Für Eigentumswohnungen als Kapitalanlage nachrangig: Käufer zahlen für Lage und Ertrag, nicht für Baukosten — zudem lässt sich der Bodenwertanteil einer einzelnen WEG-Einheit kaum sauber isolieren. Wird daher nur nachrichtlich geführt und fließt nicht in die Indikation ein.
Datenbasis Vergleichswert: Gutachterausschuss Berlin, Ø Transaktionspreis Bestandswohnungen Friedrichshain 5.830 €/m² (Stand 07/2026); Portal-Angebotsspannen 5.300–6.300 €/m² (ImmoScout24 Preisatlas, McMakler, Stand 08/2026). Marktmiete: Angebotsmieten Friedrichshain 15,8–18 €/m². Indikation, kein Verkehrswertgutachten.
Wohin fließt die Miete? Der Wasserfall zeigt Monat 1 der Eigentümerrechnung — von der Warmmiete bis zum Cashflow nach Steuern.
| Jahr | Miete (warm) | Betriebsk. | Kapitaldienst | CF vor Steuer | Steuereffekt | CF nach Steuer |
|---|
Vier Standard-Diagramme des SmartLandlord-Modells über die volle Haltedauer: Cashflow, Vermögensaufbau, Kapitaldienst und steuerliche Entwicklung — konsistent aus einem Rechenmodell abgeleitet.
Modellierter Verkauf zu sechs Zeitpunkten bei 2,0 % Wertzuwachs p.a. — Netto-Exiterlös nach Restschuld und Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
| Exit nach | Verkaufspreis | Netto-Exiterlös | Gesamtrendite auf EK | Bewertung |
|---|---|---|---|---|
| 5 Jahren | 716.550 € | 41.948 € | −67,7 % | Kapitalvernichtung |
| 10 Jahren | 791.135 € | 160.648 € | +23,8 % | Unter Alternativanlagen |
| 15 Jahren | 873.483 € | 297.230 € | +129,0 % | Aufholphase |
| 20 Jahren | 964.402 € | 454.591 € | +250,2 % | Attraktiv |
| 25 Jahren | 1.064.784 € | 636.128 € | +390,1 % | Stark |
| 30 Jahren | 1.175.615 € | 828.975 € | +538,7 % | Maximaler Modellwert |
Zwei Perspektiven auf die Preis-Miete-Lücke — und die Belastung nach Ablauf der Zinsbindung.
Eine Prognose ist keine Wahrheit, sondern eine Annahme. Drei Szenarien zeigen die Spannbreite — umschaltbar, alle Werte werden live neu berechnet.
Die Erwerbsnebenkosten werden aus Eigenmitteln gedeckt — Banken finanzieren sie regelmäßig nicht mit. Bei einem festen Darlehen von 519.000 € ergibt sich der Eigenmittelbedarf daher zwingend aus: Kaufpreis + Nebenkosten − Darlehen. Auf diesen Betrag rechnet der IRR.
Berlin-Friedrichshain: zentrale urbane Lage mit starker Infrastruktur (60/100), gebremst durch sozioökonomische Risikofaktoren (53/100). Das Standortprofil zeigt alle 14 Einzelkriterien mit Gewichtung.
888 € monatlicher Eigenmittelbedarf über Jahre — das Gegenteil eines Ausschüttungsobjekts.
Bei hoher freier Liquidität und 20+ Jahren Horizont trägt die Kombination aus Tilgung und Mietentwicklung — der Einstiegspreis bleibt der Schwachpunkt.
Wer an eine langfristig positive Berliner Wertentwicklung glaubt, kauft hier Lage und Substanz — und bezahlt dafür mit laufenden Zuschüssen.
Die Wohnung kombiniert ein überzeugendes Objektprofil — zentrale Lage, Aufzug, Balkon, Fernwärme, Energieklasse C — mit einer wirtschaftlich anspruchsvollen Ausgangssituation: 2,27 % Bruttomietrendite, Mietfaktor 44,1 und ein Cashflow von −888 €/Monat nach Steuern. Das Investment funktioniert ausschließlich als langfristige Buy-&-Hold-Strategie, bei der heute Liquidität eingesetzt wird, um über Tilgung und Wertentwicklung Vermögen aufzubauen. Zum aktuellen Preis ist es als renditeorientierte Kapitalanlage nicht überzeugend — attraktiv wird es erst bei deutlich niedrigerem Einstieg oder nachweisbar höherem nachhaltigem Mietniveau.