Immobilien-Teilverkauf

Marktlage 2025: Konsolidierung und Selektion

Marktbereinigung im Gange: Der Teilverkaufsmarkt durchlebt eine Konsolidierungsphase. Pionier Wertfaktor hat den Immobilienankauf weitgehend eingestellt, Deutsche Teilkauf ist kaum noch aktiv trotz massiver Werbung in Vergangenheit.

Aktive Hauptanbieter 2025:

• EV LiquidHome (Engel & Völkers)
• Heimkapital
• HausVorteil
• Wohnwert
• Realwertpartner
• VoBaHome (Volksbank)

Selektives Ankaufverhalten: Anbieter sind wählerischer geworden. Nicht jede Immobilie wird noch angekauft – Lage, Zustand und Wert entscheiden.

Funktionsweise: Mehr als nur anteiliger Verkauf

Das Grundprinzip: Verkauf von 10-50% der Immobilie bei gleichzeitigem lebenslangem Nießbrauchrecht. Käufer erhält entsprechenden Eigentumsanteil, Verkäufer behält Nutzungsrecht und Entscheidungsgewalt.

Rechtliche Struktur 2025:

• Miteigentumsanteil: Käufer wird Miteigentümer im Grundbuch
• Nießbrauchrecht: Meist an zweiter Rangstelle eingetragen
• Nutzungsentgelt: Monatliche Zahlung für Wohnrecht
• Entscheidungsgewalt: Verkäufer bleibt weitgehend alleinentscheidungsbefugt

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Bewertung und Preisfindung: Gutachten entscheidet

Wertermittlung: Professionelle, unabhängige Gutachter bestimmen Verkehrswert. Kosten übernimmt meist der Käufer.

Preisabschläge: Oft werden 10-20% Abschläge gegenüber Marktwert vereinbart, da Käufer nicht sofort frei verfügen kann.

Auszahlungsoptionen 2025:

• Sofortauszahlung: Gesamtbetrag auf einmal
• Splitting-Option: Teilweise Abrufung über bis zu 3 Jahre (bei einigen Anbietern)
• Flexible Gestaltung: Je nach Anbieter und Kundenwunsch

Kostenstruktur: Der Teufel steckt im Detail

Nutzungsentgelt (die "Ersatzmiete"):

• Spanne: 3-9% jährlich des erhaltenen Teilverkaufspreises
• Beispiel: 150.000€ Auszahlung = 4.500-13.500€ jährlich
• Zinsbindung: Oft 10 Jahre fest, dann Anpassung nach EURIBOR/Verbraucherpreisindex

Durchführungsentgelt beim Gesamtverkauf:

• EV LiquidHome: 5,5% des Gesamtverkaufspreises
• Heimkapital: ~3,25%
• Andere Anbieter: 1,5-4,5%
• Reduzierung: Bei Rückkauf durch Erben oft 50% Nachlass

Versteckte Kosten: Notar-, Grundbuch- und Gutachterkosten fallen zusätzlich an.

Beispielrechnung 20 Jahre:

• Auszahlung: 100.000€ (20% von 500.000€ Immobilie)
• Nutzungsentgelt: 99.800€ (4,99% p.a.)
• Durchführungsentgelt: 31.500€ (bei 700.000€ Verkaufspreis)
• Anteiliger Verkaufspreis: 140.000€
• Gesamtkosten für Anbieter: 271.300€

Anbieter-Vergleich 2025: Konditionen variieren erheblich

EV LiquidHome (Engel & Völkers):

• Lebenslanges Nießbrauchrecht für alle Altersgruppen
• 5,5% Durchführungsentgelt
• Zweite Rangstelle im Grundbuch
• Premium-Service, höhere Kosten

Heimkapital:

• Günstigstes Nutzungsentgelt am Markt
• ~3,25% Durchführungsentgelt
• Beteiligung an Instandhaltungskosten
• Auch für jüngere Eigentümer

VoBaHome (Volksbank):

• 10 Jahre Zinsfestschreibung
• Splitting-Option mit Sparpotential
• Unterstützung bei Modernisierung
• Traditioneller Banken-Background

Wohnwert:

• Bonus bis 8,5% bei Wertsteigerung >17%
• Stiftung für Notfälle
• Erste Rangstelle möglich
• Innovative Zusatzleistungen

Das Finanz-Dashboard vergleicht Teilverkauf mit anderen Liquiditätslösungen wie Beleihung oder Komplettverkauf.

Rechtliche Absicherung: Grundbuch ist entscheidend

Nießbrauchrecht-Eintragung:

• Erste Rangstelle: Maximaler Schutz, aber seltener
• Zweite Rangstelle: Standard, mit Sicherungszweckerklärung
• Lebenslang: Unabhängig vom Alter des Verkäufers

Kritische Vertragsklauseln:

• Instandhaltung: Oft vollständig beim Verkäufer
• Modernisierungen: Zustimmungspflicht bei größeren Maßnahmen
• Verkaufskosten: Gehen meist zu Lasten des Verkäufers
• Mindestverkaufswerte: Anbieter sichern sich ab

Verbraucherschutz-Warnung: Lassen Sie Verträge unbedingt anwaltlich prüfen. Anbieter kombinieren Vorteile verschiedener Vertragsarten ohne entsprechende Schutzvorschriften.

Steuerliche Aspekte 2025: Vorsicht bei der Planung

Spekulationssteuer-Risiko: Teilverkauf löst Spekulationssteuer aus, wenn 10-Jahres-Frist nicht eingehalten wird.

Abschreibungsreduzierung: Bei vermieteten Objekten reduzieren sich Abschreibungen entsprechend verbleibendem Eigentumsanteil.

Erbschaftssteuerliche Folgen: Komplizieren die Nachlassplanung erheblich.

Nutzungsentgelt steuerlich: Nicht als Werbungskosten absetzbar, da nicht fremdfinanziert.

Alternative zu klassischer Beleihung: Vor- und Nachteile

Vorteile gegenüber Kredit:

• Keine monatlichen Raten
• Keine Verschuldung im klassischen Sinne
• Kein Einkommensnachweis erforderlich
• Partizipation an Wertsteigerung möglich

Nachteile gegenüber Kredit:

• Oft deutlich teurer als Hypothekendarlehen
• Langfristige Belastung durch Nutzungsentgelt
• Komplizierte Vererbung
• Eingeschränkte Verfügungsgewalt

Zielgruppe: Besonders für Rentner ohne regelmäßiges Einkommen interessant, die keine Kreditwürdigkeit mehr haben.

Qualitätsstandards: Branche professionalisiert sich

Bundesverband Immobilienverrentung (BVIV): 2023 gegründet, repräsentiert führende Anbieter von Verrentungsmodellen.

Qualitätskodex: Freiwillige Selbstverpflichtung von EV LiquidHome, Heimkapital, VoBaHome und Wertfaktor schafft einheitliche Standards.

IMMO.info Zertifizierung: Umfassende Checks von Webseite, Unternehmen und Kundenservice für mehr Transparenz.

Verbesserungen durch Standards:

• Bessere Vergleichbarkeit der Vertragsunterlagen
• Mehr Transparenz bei Kosten und Konditionen
• Einheitliche Begrifflichkeiten
• Verbraucherschutz-Verbesserungen

Vererbung und Nachfolgeplanung: Komplexe Herausforderung

Erbengemeinschaft-Problematik: Teilverkaufte Immobilien komplizieren Erbschaftsplanung erheblich.

Rückkauf-Optionen:

• Erben können Anteil oft zurückkaufen
• Meist reduzierte Durchführungsentgelte (50% Nachlass)
• Finanzierung des Rückkaufs oft schwierig
• Verkauf an Dritte meist ungünstiger

Vorsorgemaßnahmen:

• Frühzeitige Regelungen in Erbverträgen
• Liquiditätsplanung für Erben
• Alternative Exit-Strategien definieren

Die Szenario-Planung modelliert langfristige Auswirkungen verschiedener Teilverkauf-Strukturen.

Marktausblick: Konsolidierung setzt sich fort

Marktentwicklung 2025-2030:

• Weitere Konsolidierung erwartet
• Professionellere Anbieter setzen sich durch
• Strengere Regulierung möglich
• Bessere Verbraucheraufklärung

Regulatorische Trends:

• Diskussion um Verbraucherschutz-Verbesserungen
• Mögliche Regulierung wie bei Verbraucherdarlehen
• Transparenz-Vorschriften werden verschärft

Praxistipps: So gehen Sie systematisch vor

Vor der Entscheidung:

1. Liquiditätsbedarf exakt definieren
2. Alternativen prüfen: Kredit, Verkauf, Vermietung
3. Mehrere Angebote einholen (mindestens 3 Anbieter)
4. Anwaltliche Beratung bei Vertragsgestaltung
5. Familienabsprache wegen Erbschaftsplanung

Bei der Anbieterauswahl:

• BVIV-Mitgliedschaft prüfen
• Referenzen und Bewertungen recherchieren
• Finanzstärke des Anbieters bewerten
• Langfristige Geschäftsstrategie hinterfragen

Vertragsverhandlung:

• Nutzungsentgelt-Höhe und Anpassungsklauseln
• Instandhaltungskosten-Verteilung
• Rangstelle der Grundbucheintragung
• Rückkauf-Optionen für Erben

Zukunftsaussichten: Nische mit Potenzial

Demografischer Wandel: Wachsende Zielgruppe durch alternde Gesellschaft.

Niedrigzins-Umfeld: Macht Alternative zu klassischen Krediten attraktiver.

Digitalisierung: Vereinfacht Prozesse und verbessert Transparenz.

Produktinnovation: Neue Varianten und flexiblere Gestaltung erwartet.

Der Teilverkauf bleibt eine Nischenlösung für spezielle Situationen. Die Marktbereinigung führt zu professionelleren Anbietern, aber auch zu höherer Selektivität. Sorgfältige Prüfung und Vergleich sind essentieller denn je.

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Dieser Artikel dient der Information und stellt keine Rechts- oder Finanzberatung dar. Teilverkäufe sind komplexe Finanzprodukte mit erheblichen langfristigen Auswirkungen. Konsultieren Sie unbedingt unabhängige Experten vor einer Entscheidung.